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本篇文章访问了从2022年起开始当起房东，在东京都内拥有6户大楼物件出租的A先生（化名）。根据他的经验来看看究竟如何挑选出租物件才不踩雷。购房时又有哪些层面必须确认、如何判断才不会买到令自己后悔的投资物件呢？
挑选物件的首要条件：「地点」是关键
■ 第1户和第2户的大楼投资失败后，才认真研究了关于投资房产的知识，目前手上才慢慢持有6套物件。
Ａ先生主要投资「中古屋」，瞄准的是「可安稳收租」而非「靠转手赚差价」。这两种是完全不同的房地产投资思维和方式。
以稳定收租的思维来挑选物件，基本上首选东京23区的物件。地点在主干道沿线人流多的地方、离商店街近或是有学生、企业员工的居住需求的地区。能确保人流以及租赁需求不会中断的地点。以这样的思维来挑选，就算有人退租，也能很快找到下一个租客。
如果是屋龄超过30~35年的物件，则会以未来是否有可能重建的思路来判断。A先生通常会避开位于住宅街深处，位置偏远的物件。
挑选物件需从租客的角度出发。如果你是租客，你会想住在这样的房子里吗？例如，必须绕进小巷、难找的物件、位在住宅区深处的物件等等，这些都不受租客欢迎。相反从车站出来能很快到达的物件通常都很受欢迎。这类型的物件搬家时也比较方便。
当然有些位置比较偏或是状况不是很好的物件，若当地的容积率限制放宽，未来可能会被建商相中重建。这也是其中一个出路。比起短期的买卖，长期的经营和稳定收租更符合A先生的规划。
■ 地点好、周围生活机能强是关键
A先生并不是房地产专家，因此也不能断言「这个地段一定火」、「这个区域好」，但根据经验「离车站近绝对是优势」。A先生主要投资面向单身族群的出租屋，因此便利性绝对是关键。例如离车站近、附近有商店街或是24小时营业的超市等，构成生活便利条件的要素是重点。
有一句话说：「以东京23区来看，如果离最近的车站徒步超过10分钟，那已经算是『乡下』了」。因此，A先生基本上以「距离最近的车站徒歩7〜8分钟以内」为标准挑选物件。
此外，单身租房族多半是来东京工作的，因此从自家附近车站搭车15分钟以内可到达主要车站，例如新宿站、涩谷站、池袋站等大站，对于工作的人来说更有吸引力。这类物件出租状况也比较稳定。
■ 除了地点，其他综合条件也需纳入考量
除了地点，A先生也相当重视物件的管理是否到位，这会影响长期的经营。
A先生筛选物件是采用「扣分制」，将不好的部分一一挑出。例如「这个物件10年之后可能没人会想租吧？」、「这个物件离车站有点远」、「这个地点太偏远了」之类，把不好的部分挑出来，一项一项扣分，最后留下综合表现比较好的选项。
举例，虽然这个物件的租金和投报率算起来不错。但如果附近有条件更好的选项，租客可能就不会选这个物件了。这样的物件A先生就不会选，最终留下的是扣分较少的物件。
此外，务必要确认重要事项调查报告，其中要特别注意「修缮积立金」的部分，这会影响房东接下来的收支和最终收益。
「可能影响收益的风险因素」是什么？
■ 公共设备也有可能影响出租率
A先生认为物件的公用区和公共设备也会影响物件的出租率。特别是「宅配箱」更被A先生视为现代生活的必备。目前虽然政府鼓励管理公司协助设置宅配箱，但因为有民众担心安全问题，因此推广并不顺利，特别是许多房龄高的中古屋多半没有宅配箱。
但A先生认为「宅配箱」是未来的趋势。接下来设置宅配箱的住宅会逐步增加。未来，宅配箱不在只是一个加分项而是必备。
防盗监视器也是必备。如果有公寓没有设置监视器反而会被认为「这个管理公司也太不上心了！居然连监视器都没有装？」。
装设监视器的场所也要考虑，有些物件只有公寓的大门口有装，其他公共区域，例如垃圾收集场或是停脚踏车的地方则没有。这有可能引起住户抱怨，身为投资人也要考虑到。
■ 如果发现管理公司态度消极、松懈，这样的物件最好别碰
如果总会（房屋持有人与管理公司的定期会议）的会议记录中发现「提案都被否决」、「提案很难通过」就表示管理公司的营运态度松懈、消极，这样的物件建议也不要买。
例如，以长远来看，有时不得不提高管理费，若发现管理公司将长期修缮计划、管理费、修缮积立金等会影响物件长期维护的提案全都否决，说明管理公司没有确实尽到管理的责任，态度消极，这很可能会影响物件的品质以及未来的长期经营。
■ 除了刚开始投资的两户物件，还有其他「失败」或「引起纠纷」的投资经验吗？
虽然目前没有其他特别不好的状况发生。但现在手上的一户出租房，租客已经持续住了20年，接下来退租的时候，谁也不知道连续租了20年的房子状态会是怎样。
如果保持得好倒没什么问题，若保持得不好，那原状恢复的费用就很可观了。
如果说房间的状况很差，身为房东可能要支出数百万日圆来修复，这就会严重影响到收支。因此，身为房东对于「长期租赁」可能产生的风险也不可小觑。
■ 投入房地产经营后，收获最大的是什么？
除了安定的租金收益之外，我会定期参加总会，也加入了理事会。因此结识许多在房地产相关领域工作或与我有相同经验的人。大家都是愿意花时间琢磨房地产经营的人，这对我来说获益良多。
对房东们来说能够结识有相同经历的人，对于不动产（管理公司）来说也能直接与房东交流。能够与日常生活没什么接点的人相识，也是一种很好的人际拓展。
■ 考虑过将来要如何处理手上的物件吗？
我并没有抱着绝对不卖的心态，当然我也知道对于不是投资专家的我来说，要靠买卖房地产来赚钱是很难的。靠买卖房地产赚钱需要更多经验、知识储备以及更雄厚的资金，不是随便能涉足的领域。
当然会想着在房价升高时卖出，不过如果只是抱着「5年内价格涨了就卖掉」这种心态投入房地产投资，对于一般人来说太冒险。因此不会这样做。对我而言，基本上还是以收租打造稳定的收益，老老实实的经营才比较符合自己的处事风格。
■ 为何决定要考取证照？
我目前正在准备考取「宅建士」、「租赁不动产经营管理士」、「大楼管理士」以及「管理业务主任者」4项证照。
自从加入管委会和理事会之后，需要与管理公司沟通、处理建物、租赁的相关事宜，包含租赁契约业务甚至决定是否修改租金等，这些都让我意识到需要更多专业知识。
■ 对于那些考虑投身房地产投资事业的人，有什么建议？
建议先从单间（一户）的规模开始尝试，这个规模就算失败了，还有挽回的余地。至少经营1年左右，让自己熟悉如何处理收支、税金等的整个过程。之后，再评估是否适合自己是否能继续下去。
可能在一开始就会遇到很困难的情况也说不定。一开始建议不要过于追求投报率，而是踏实谨慎的好。
如今物价不断上涨，因为房价高而不敢去做决定或采取相应的行动是不行的。未来物价只会愈来愈高，房价也是，因此要保持敏锐度，该行动就要行动而不能一直等待导致错过时机。增加投资和房地产的专业知识和技能也很重要。
……
房产投资市场永远是 「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。
如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点， 选对日本房产，不做市场的「韭菜」
把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！
那么未来可期的房子该怎么选？现在买东京、大阪的房产有什么优势？这时有一个懂房产的朋友就十分重要！
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神居秒算 编辑部
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