东京楼市加速进入「买不起也租不起」时代？两难局面逐渐形成

发布: 2026/04/29 更新: 2026/05/27

刚需正在被「挤」向租房

房价与利率双涨：刚需正在被「挤」向租房

首先是房价的持续上涨，不仅是核心六区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷）的塔楼公寓，就连普通住宅、二手房也在全面上涨，地方核心城市同样如此。

以往「房价=年收入5~7倍」的标准早已被打破。2024年日本公寓均价达到年收入的10.38倍，东京二手房普遍1亿日元起步，即便是高收入「双职工家庭」，也开始犹豫。

与此同时，房贷利率也在上升。随着日本央行加息，主流银行的浮动利率已突破1%，叠加贷款减税优惠减弱，实际购房成本明显增加。结果就是越来越多本应买房的刚需，开始转向租房市场。

但是东京23区的租房市场压力也不小，因为租金也在上涨：小户型平均租金已达11万日元/月，并连续21个月刷新历史新高。

不过，相比房价，租金上涨仍较温和，因为租金通常在续约或新招租时才调整。

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买房难，租房也不轻松

从买卖的供给向来看，2026年首都圈新建公寓预计仅2.3万套，创50年新低，意味着新房价格将长期高位运行。而二手房中，东京都心6区均价约1.876亿日元（70㎡），虽首次出现小幅回落，但成交往往需要打8折甚至7折才能完成。

整体来看新房的供给较为紧张，因此价格坚挺。而二手房则开始出现调整迹象。

从租金方面来看，普遍认为仍有上涨空间，因为购房需求持续外溢。这意味着未来「租房更划算」的阶段，可能只是短暂窗口。

修缮成本暴涨才是隐藏的最大风险

很多人已经买了房的投资者只看到房价大涨，但是忽略了一点——维护成本正在快速上升。

之前有不动产公司统计过近十年的修缮成本（每次大修时使用的修缮积立金），涨幅明显加速：

2013年：平均93.5万日元/户

2023年：平均129.9万日元/户

2025年：平均150.6万日元/户

而且现在为了加速卖房，新房往往刻意压低修缮基金，未来大概率会出现一波补缴潮，这也是一笔不小的隐性成本。不仅公寓，一户建也面临类似问题，租房市场同样会把这些成本转嫁到租金中。

因此现在无论买还是租，长期成本都在上升，买房和租房在「哪个更划算」上，其实界限已经很模糊了。

为什么越来越多人开始偏向租房？

当「买房更划算」不再成立，那么决策逻辑也会发生变化。既然价格上没有优势，就只能在选择上更加偏向风险控制，以及区分每一个人生阶段究竟需要什么样的房产。比如在日本社会，调职（転勤）依然普遍、跳槽成为常态、家庭结构不断变化，因此如果持有房产，会明显限制选择空间。相比之下，租房就显得更灵活： ■ 单身：住公司附近 ■ 结婚：兼顾两人通勤 ■ 有娃：搬去更大空间 ■ 老年：靠近医院这种「随不同人生阶段迁移」的模式，成为目前选择是租房还是买房的主流思路。当然如果满足这些条件，买房依然合理： ■ 工作稳定、无调动 ■ 长期定居意愿强 ■ 家庭结构稳定

公寓「老化危机」正在逼近

很多人认为「房子会住坏」很遥远，但现实可能更近，毕竟现在日本绝大部分的房子建造于泡沫时期前后，房龄已经很长了。而且随着修缮费用上涨，越来越多公寓面临修缮基金的资金池不足、住户老龄化、决策难以统一等问题。如果是因为以上问题导致大楼无法完成大规模修缮，那么建筑会逐渐失去价值。这意味着未来房地产的核心不只是涨不涨，而是能不能持续维持价值。对于居住方式的选择，每个人都有不同的答案。但在不确定性不断增强的时代，风险正在成为最重要的判断标准。

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房产投资市场永远是 「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点， 选对日本房产，不做市场的「韭菜」

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

那么未来可期的房子该怎么选？现在买东京、大阪的房产有什么优势？这时有一个懂房产的朋友就十分重要！