这些「加分项」,让你的日本房产投资收益最大化!

2020-05-20T12:00:00+08:00 神居秒算原创 房屋结构 购房知识



日本年轻人的住宅持有率较低,据日本国土交通省发布的数据显来看,1983年,40岁以下日本人的住宅持有率为42.2%,到了2012年,持有率降到了28.4%,在30年之间下降近14%

一直到2015年,日本全国的持房率才在62%上下徘徊(2014年时中国持房率为90%)。虽然近几年日本人对于买房的热情略有回升,但是总的来说,对于买房这件事上,日本人没有中国人那么「主动」

日本的租房市场如今来看相当成熟,出租的房子无论是公寓还是一户建基本都是精装修、拎包入住。因此对于日本人来说,房屋租赁比起房屋买卖来说,更加受欢迎。

虽然房子好出租,但是作为一个聪明的投资者,利用手中的房产获取稳定租金是一门大学问。如果租客的生活需求没有得到满足,那很有可能会会出现租客换租、退租等情况,这样会直接影响到投资者的实际收益。

因此学会如何吸引并留住租客最重要,你的房子中是否有吸引租客长住的因素呢?

01租客最喜欢找这样的房!

一般来说,租客在选择理想的房屋之前主要会考虑周边交通情况、与最近车站的距离、物件的安全性、周边商业设施的繁华程度、建筑年数等等。

虽然以上这些要素所占比重因租客而异,但一般来说都需要达到某一水平。换句话说,虽然每个人的侧重点不一样,但对于投资者而言并非意味着只需要抓住一个重点可以了

图片来源:matcha

交通方面

我们以公寓为例,一般租客会优先考虑交通问题,通常都会选择离公司近、换乘的车站或者线路数多的区域。其中,最看重的是距离最近车站的距离。租客在选择租赁物件时,往往第一个关注的是离最近车站的距离。相比步行20分钟到车站,步行5分钟就能到站台的房屋会更受青睐,其租金价格也会相应有所增长。

对于时间观念强的日本人而言,节省下来的时间能够高效利用到别的地方上去。并且在近几年,选择「附近有多条交通线路」的租客也越来越多。因为不仅要考虑到上下班的方便程度,还会考虑周末或者假期去聚会、娱乐、购物等地方能否减少换乘、甚至是否能直达商圈当然更好。

周边商业设施

对于租客而言,根据他们的日常需求,会偏向于选择周边是否有大型商圈?距离周边的超市、便利店是否近?是否有图书馆、公园、医院等公共设施等等。这方面的商业设施需求因人而异,而且一般租客并不会以此作为唯一的选房条件。所以对于房产投资者而言,周边商业设施、公共设施越全面越好,与此同时这里的房价也会相应越高。

建筑物件的抗震性

因为日本特殊的地理位置,这使得日本房地产厂商对于建筑的抗震性有很严苛的要求。所以投资者和租房者对于建筑物何时完工这点都会加以关注。日本的建筑基准法在1981年和2000年有显著的改变。

主要的时间节点有两个:1981年以及2000年,简单来说,1981年之前兴建的住宅建筑标准比较宽松,但是2000年以后兴建的住宅相比1981-2000年期间建成的住宅有着更加严格的地震施工规范。所以在选择房屋时首选会考虑符合新抗震标准的1981年6月1日以后的建筑物件(当然2000以后的更好,只是越新的房,房价会越贵,同时租金也会相应有所提高)。

日本的建筑基准法每隔一段时间都会进行修订

并且实施标准越来越严格

此外,投资者在选择物件时经常会看到「木造」以及「钢筋混凝土造」这两种建筑类型。似乎在我们印象中钢筋混凝土造更结实,但实际上由于日本建筑方法的不同,木造的抗震性以及耐震性并非完全比钢筋混凝土造的差,因此不必过分拘泥于钢筋混凝土造的房屋。

消防设施

日本人的安全意识很高,所以在租房这块也会考虑房屋的安全指数。一般日本的建筑物在每层楼梯口都会设置消防栓和灭火器,每层公共区域都也会有报警器,房屋内部也会安装火警和煤气自动感应器。逃生井几乎是日本公寓的标配,它能在发生重大危险时保障住户生命。

因此投资者作为房东,应该室内的防火设备能够正常使用,如果有故障就需要及时检修。这样不仅保证了房产的安全,也为租客解决后顾之忧。

几乎日本的公寓阳台或室内都会配备逃生井

02屋内有这些会更加吸引租客!

通过以上外部需求对房源进行筛选之后,租客一般就会联系房屋中介进行实地看房了。虽然日本人在租房时习惯于自带大小家电,但是如果投资者持有的房产中有以下这些设施,会让租客更加倾向于选择你的房子。

信箱以及快递箱

日本的公寓内通常在1楼的公共区域会有整幢楼的信箱投递的区域,这个与国内基本相同。而不同的是,日本的大部分公寓楼内还会安置「快递箱」

快递箱的存在一般是为了应对快递在派件时遇到无人在家的情况,如果家中无人,派件员只能拨打住户电话重新预约配送时间或者让住户自行前往邮局去取快递。这样一来二去会浪费很多时间。因此如果公寓门前有快递箱,那么对白领、学生党等群体来说还是很有吸引力的。

玄关

尽管日本的房屋在房型上会区分「和式」(日式风格的房型)和「洋式」(现代风格的房型),但是绝大多数的日本房屋依旧保留了「玄关」这一设计。玄关的存在是日本人注重隐私保护的一项特征,这点和国内还是有点差别的。日本人不太能接受「开门即见客厅」这种设计风格,因此保留玄关一来更加符合日本当地的习惯,二来玄关区域还能利用起来,作为鞋具、伞具的收纳区域。

干湿分离

日本房屋大多都做到浴室与卫生间的干湿分离,但有些也会受限于房间的面积,会将浴室和卫生间合并在一起。但是绝大部分的日本租客仍旧习惯于浴室和卫生间的干湿分离,一方面是出于好打理,合理利用暖风机还能够迅速降低室内的湿气。

另一方面,日本人非常喜欢泡澡,将浴室独立出来之后,及时打扫完浴室之后就不用担心卫生间发生霉变等问题。而且如果浴室内还带有温度设定等装置就更好了,这对于爱泡澡人士简直就是福音。

干湿分离下

使用浴室不会影响别人使用洗手台或马桶

还有一些小细节也会提高租客的续租率,比方说刚才提到的暖风机、以及卫生间的烘干机、智能马桶圈等等……

03不同租客的需求不同!

同样还是以公寓为例,学生党和白领以及三口之家对于房子的需求有着很大的不同。日本媒体曾公布过一项关于「租客更加青睐租屋中的设施」的调查结果。调查中所列的相关设备或许不单单是租客选择房屋的「加分项」,甚至更有可能影响租客选址、续租的重点,并且不同的租客对于这些需求还有所不同。

这一调查结果或许能更直观地向投资者展现当下租客的实际需求:

「租金比周边高也能吸引租客的需求」

日本房东的总结排行

NO1.免费网络

NO2.干湿分离

NO3.快递箱

NO4.户内空调

NO5.带显示器的对讲机

NO6.周边24小时可用垃圾场

 

日本单身租客的需求排行

NO1.免费网络

NO2.干湿分离

NO3.快递箱

NO4.24小时可用垃圾场

NO5.附带家具、家电

 

日本家庭租客的需求排行

NO1.免费网络

NO2.干湿分离

NO3.快递箱

NO4.24小时可用垃圾场

NO5.附带家具、家电

NO6.户内空调

NO7.带显示器的对讲机

以上,神居君为您盘点了如何吸引并留住租客的方法,在您选择购买日本房产时可以多加留意这些细节。

以上图片截自于网络

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