价格销量双上涨,东京公寓很热,真的忍不住了!

2021-11-23 23:00:00 神居秒算 买房 投资 房屋结构

 

自2020年下半年以来,日本的新建公寓市场逐渐好转,尤其是新房签约率几乎每月都在上升。再加上一直宣传的居家远程办公,日本人已经开始重视自己家的居住环境和工作环境,所以对公寓的需求大幅恢复

 

尤其是首都圈,签约率从2021年1月的68%持续上升到11月的76%,可以说现在的东京公寓市场情况良好,价格也有上升的倾向。

 

 

只是各区域的涨幅程度不同,原本2019年末,日本的房价涨幅增速倾向就已经很明显。在那些平均售价上升幅度较大的区域,很有可能并不是开发商决定的房价上涨,而是售价随着整个区域的价格水平向上调整。

 

但这种价格上升并不是很激进,像东京23区以及千叶县等受到新冠病毒蔓延的影响,人们对于生活空间的扩大等需求增加,直接导致了房屋售价上涨,但到了2021年年中,价格已经稳定下来。不过东京23区的房价已经达到了相当高的水平。

 

01.东京都内新建公寓数量有何变化?

 

根据房地产经济研究院的数据,2020年5月发布的房源数量仅为393套,这个数值应该是自泡沫经济以来的最低值,比前年同月下降了近82%。

 

但是回看2020年下半年后的房源发布量会发现,新建房源数量明显回升了

 

这一回升就直接表现为2021年9月发布房源数量猛增至2,311套,尽管当月依旧要比2020年同期下降7%,但连续12个月累计新房增量为33,000套,相比2019年仅差1个百分点,基本已经回到2019年的水平了。

 

 

02.2021上半年东京公寓成交价如何?

 

新公寓的涨跌往往以首月签约率是否超过70%来判断。

 

根据这一标准,自2021年1月以来,东京都市区首月签约率从68%提升至76%,在房价上涨的过程中还能保持如此高的签约率,足以见得2021上半年的走势非常强劲了。

 

从成交价格上来看,以10年前的2011年1月为成交基准指数100,那么直到2021年9月的平均成交基准指数为136,成交指数为74,逐渐接近2011年。

 

目前东京都的开发商放出的新公寓数量已经收紧,那么未来公寓作为奇货可居的房屋类型,将继续维持高价

 

 

03.长期投资能否关注周边城市?

 

东京都市区的新建公寓发售数量和房价总体呈现复苏趋势,但各地区依旧存在差异。就比如之前会有朋友来问,当下买东京都周边的房产,是否既能享受东京的交通便利,又能买到总价低、收益稳定的房源?

 

我们的回答始终是「有能力的,直接选择东京市中心,而并不是周边。因为周边的情况短期来看涨幅确实超过市中心,但是长远来看收益却不如大城市」

 

根据長谷工総合研究所提供的数据,2021年上半年东京都市区新建公寓数量在整个东京23区中为5,816套,同比增长51.3%,相比2019年同期增长6.4%

 

横滨市、神奈川县川崎市在2021年上半年新增发售2,339套,同比增长将近107.2%,相比2019年同期增长17.5%

 

千叶县周边城市新增发售1,193套,同比增长73.1%,相比2019年增长53.5%,从数据上来看不仅超过了新冠期间的同一地区的发售数量,增长率比东京还要高

 

 

在价格方面,埼玉县埼玉市平均售价为5512万日元(约合人民币306.4万),同比增长12.5%,相比2019年同期增长5.9%

 

神奈川县平均售价4994万日元(约合人民币277万),同比增长6.3%,相比2019年同期增长4.7%。在这两个城市,无论是同比还是相比2019年都有所增长。

 

而东京23区平均售价8041万日元(约合人民币447万),同比减少了1.8%,不过相比2019年同期却仍有5.2%的增长

 

千叶县千叶市平均售价为4255万日元(约合人民币236万),同比减少了5.8%,甚至相比2019年同期下降了14%。

 

千叶县其他地区的平均售价为4637万日元(约合人民币257万),同比下降0.6%,不过依旧要比2019年有所增长,增长率为12.5%

 

 

04.房价还会继续上涨吗?

 

从历史数据来看,像是埼玉县埼玉市的新建公寓售价会因供应量少而上涨、神奈川县的房价会因为短暂的人口增加而上涨、东京23区的房价会因为远程办公而上涨……

 

尽管各区域的上涨因素有所不同,但短期来看,整个东京都及其周边的价格依旧保持上涨趋势这一点是肯定的

 

从房屋供应量这方面来看,由于东京23区的房价已经相对较高,再加上今年下半年稍稍缓和的房荒问题,23区的房价上涨可能不会比周边地区来得那么显著

 

但作为投资者而言,选择在23区,甚至是都心6区内购买投资房主要还是关注租金,因为长期投资中,稳定可靠的租金收入才是投资的根本

 

至于未来新建公寓的价格前景,价格下跌的可能性不大,甚至一些目前正在再开发规划内的地区,涨幅可能会超过预期

 

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