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汇率见底?2022日本投资公寓怎么选?

2022-01-08 23:00:00 神居秒算 买房故事 房屋结构 贷款

 

日元汇率又跌了。

 

截止到1月6日,日元对人民币汇率又到了0.055,如果说2021年10月是日元「梦回5年前」的时代,那么当下的日元汇率应该是一个入场日本房产「千载难逢」的绝好时机

 

为什么这么说,因为这次影响日元汇率的是美联储加息。

 

 

一般来说,美国加息将会导致日元兑美元贬值,但是,日元具有「在美联储加息之后容易升值的倾向」。野村证券的首席外汇策略分析师后藤祐二朗表示:「日元因预期美国加息而贬值,但在启动加息之后,将迎来利空出尽」

 

从以往数据来看,在上次2015年12月的首次加息局面下为1美元兑约120日元的日元汇率到2016年6月升值至99日元大关。(日经新闻网)

 

并且在2022年,美联储将继续集中3次加息,意味着至少有3波机会能使日元资产迅速增值

 

那么就在当下,日元资产怎么选?有没有既能增值又可以保障资金流动性?

 

有!

 

最简单高效的莫过于购买投资公寓——在热门地段既能享受因地段优势带来的房屋价格上涨,同时又能出租赚取稳定租金!

 

 

我们就以东急东横线为例,这条线路的名气仅次于广为人知的山手线以及中央线,是日本人上班族通勤、孩子上下学以及节假日外出购物消费时经常使用的一条便利线路。

 

投资日本公寓能盈利无外乎看两点:

 

一看人口增长

二看地段优势

 

这两样,东急东横线都占了。

 

东急东横线从东京涩谷始发,开往神奈川县的横滨。其中涩谷、田园调布、自由之丘、多摩川、元住吉等大站,近几年的人口流入量稳步上升。

 

1970年,从祐天寺站到中目黑站之间最拥挤的时间段平均每小时拥挤率达到了240%,随着运营列车数量的增加以及改造车厢使其大型化后,运输能力大增,终于在2017年使拥挤率减少到168%。即便如此,由于近年来东急东横线上站台周边的大企业纷纷驻扎,人口数量又有上升趋势。

 

东急东横线上的站台无论是在交易市场还是租赁市场都有很高的人气,尤其是位于东京都涩谷区的代官山站涩谷站,目黑区的自由之丘站以及神奈川县川崎市的武藏小杉站、横滨市港北区的小仓山站这几个站台。

 

从近10年的综合收益来看(即房屋价值自身涨幅以及出租后的租金收益之和),几乎东急东横线的所有站台的综合回报都为正

 

 

其中最高综合收益可达6.2%(武藏小杉站),排名前5的二手公寓收益率基本也都能保持在5.5%以上。

 

 

综合收益排名第一的武藏小杉站的性价比最高,除了人口多、租约稳定以外,更重要的因素是神奈川县川崎市中原区的房价地价近几年持续上升。

 

哪怕在新冠病毒蔓的2021年,该区域的平均房价依旧能有1.08%的上涨,近10年几乎年年都有涨幅,累计涨幅高达30.3%

 

 

综合收益排名第二的代官山站位于东京都涩谷区,涩谷区由于自身是都心六区之一,知名度很大,房价地价始终处于高位。

 

哪怕2021年的均价有所下跌,但近10年的累计涨幅也达到了32.12%。

 

 

综合收益排名第四的大仓山站所在的横滨市港北区也是一个道理,大仓山站除了数据上能证明自己的实力之外,在此前的民意调查中,大仓山站也以220票获得「最想居住在东急东横线沿线的哪一站」的第1名

 

 

调查中有一条评论最受欢迎:「大仓山站附近没有非常华丽的感觉,治安非常好,而且生活中必要的店铺和商业设施很完美,生活平淡,但却蕴含温暖美好,是自己曾经最向往的生活状态。附近的大仓山公园一年到头都是绿意盎然的最佳散步路线」

 

对于居民来说生活便捷,那么这片区域自然是他们心中「最适合居住的地方」。对于租客而言意味着续租率高,对于投资者而言也是一样——投资收益就更稳定

 

因此在日元汇率持续下行的期间内,投资日本公寓依旧不失为是一种很好的避险手段,日元作为世界公认的避险货币,随着它跌,我们心慌可以,但是不用动摇投资决心,因为这意味着现在投资日本房产的成本是近几年最低

 

举个例子,同样是位于东京都价值2000万的公寓,一年前汇率是0.067,购买成本为134万人民币,而如果按照今天的汇率0.055来买,就只要花110万人民币,中间就直接省了24万。

 

你确定你不要这「白送」的24万吗?

 

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