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日本房产|东京投资必看!涩谷百年再开发,隐藏了哪些投资机会?

2022-05-19 23:00:00 神居秒算 买房 卖房 投资

 

被誉为「世界第一大迷宫车站」的新宿站西口,此前已经规划着近十年来的最大再开发计划——新宿Grand terminal(新宿グランドターミナル),由于将在今年开始动工,因此周边的小田急百货新宿本馆决定将最后的营业时间点定为2022年10月2日。

 

 

改造前的新宿站结构极其复杂,在此经过的电车就有JR、私铁等16条线路,在此间换乘的苦恼甚至都上了吉尼斯世界纪录,因此也被誉为「世界第一大迷宫车站」。

 

其中就有连接新宿站和调布站的京王线,与始发涩谷站终点吉祥寺的京王井之头线(京王井の頭線)相交的区域在近几年来备受学生、白领关注。

 

 

京王线和京王井之头线密不可分,因为两条线路一个终点是新宿,另一个是涩谷,算是共同点比较多的两条线路。

 

两者最大的优势在于,可以不换乘或者只换一条线路就能轻松到达新宿和涩谷这两大商圈:从换乘站的明大前到新宿大约需要7分钟,到涩谷则大约需要8分钟。

 

在之前的文章「新宿房价迎来暴涨最好时机,续写东京9年连涨传奇!」中我们已经知道未来的新宿将迎来新地标,那涩谷有没有与之相同的再开发计划呢?

 

有,就是SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE二期项目。

 

放在疫情以前,提到涩谷的地标和特色,大多数人的第一反应肯定就是涩谷109,不过从2019年11月SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE一期(东楼)竣工并营业后,它就跃然成为日本令和时代开启后年轻人的最新潮流圣地。

 

 

这幢高达230米的大型建筑,地下2层到地上14层都是大规模的商业设施,由知名设计师隈研吾建築都市設計事務所以及SANAA事務所共同设计建造。建成后的一大亮点就是能在47层楼日本最大展望空间「SHIBUYA SKY」俯瞰整个涩谷区域!

 

在原本的再开发计划中,SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE将分为两期进行开发,分别对应东楼、西楼、中央楼三栋建筑,一期工程的东楼建筑从2019年运营至今已获得不俗的口碑,二期的改造将建设中央楼和西楼,并计划将在2027年竣工以及正式对外开放。

 

 

一期在建造时将选址定在了涩谷站的正上方,打通地下2层直至地上3层,将涩谷站设计建造成一个内外直通的连廊。

 

照顾美观性的同时,也扩大了涩谷站内的换乘空间,实现了无障碍换乘,连通了更多的公共区域,也为商业店铺吸引了四面八方更多的客流。

 

目前在主楼中已经入驻了212家品牌店,涵盖了食品、服饰、日用品杂物、咖啡厅、餐厅等。其中有7家品牌店在日本首次开店,45家是涩谷区的首店。10层以上还有各类电子产品的体验店,茑屋书店等等,享受轻松愉悦的消费生活。

 

 

此次再开发计划周边除了为公寓、教育提供配套以外,国际医疗设施、创新企业的孵化以及为现有企业提供设施支持也都在此次的规划中。

 

一直以年轻人居多的涩谷站,随着商业和住宅的不断完善,将会发展为一个更加多元化的车站。

 

 

从单日客流来看,涩谷站日均客流量超过300万人,是东京圈仅次于新宿站的第二大交通枢纽。自从1927年东急东横线在涩谷站通车,涩谷成为了连接东京市区和郊区必经的交通站点。

 

随着1933年东急铁路想要打造「铁路车站+百货」的新型交通枢纽,在涩谷站周边建设东急东横百货,并开始对涩谷周边进行大规模开发。在之后的70年代起聚集了商业、办公、娱乐和各类创意产业。

 

至此之后,涩谷站周边就没有非常大的改建计划了,直到2013年放出消息称,将在2030年左右完成对涩谷站的百年大开发计划。

 

从涩谷站周边地区的地价来看,除了去年因为疫情原因导致地价下降1.34%,自2013年起,土地价格已经累计涨幅高达40.4%,对于日本来说,这个涨幅已经非常可观了。

 

 

从周边二手房价的角度来看,距离涩谷站15分钟徒步圈内的二手公寓,单身公寓(20㎡左右)价格大约在4590万日元(约合人民币239万)、面向情侣以及新生家庭的房屋(70㎡左右)价格大约在8490万日元(约合人民币442万元)。

 

价格方面在都心六区内不算特别高,并且考虑到在SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE二期建造完成后,投资将进一步升值,这个时候购买涩谷站附近的房产还是非常值得的。

 

 

当然如果犹豫投资成本依旧过高,可以尝试距离涩谷站步行30分钟以内的二手房,这样可以进一步降低投资成本。不过也无需担心投资成本降低后,租金收益也会随之下降。

 

因为日本的租房者也会在距离和房租之间进行权衡。通常情况下租房者会选择距离适中、价格适中的房子作为自己的居所,并且由于工作的需要,他们也不太会频繁更换经常居住地。

 

根据交通方式的不同,只要是能够缩短到涩谷站所需时间的车站,都应该密切关注一下

 

参考资料:

[1].涩谷Scramble Square——打造成年人的游乐场,超大体量下经营多种业态,让消费者体享受极致体验!|和桥

[2].再開発中の渋谷や新宿から好アクセス。京王線(下高井戸、芦花公園)と京王井の頭線(永福町、高井戸)が学生らに人気の理由|まちの住みやすさ発見

 

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