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日本租房|在日本租房,续租时哪怕不涨房租也会多收费?

2022-06-09 23:00:00 神居秒算 租房

 

在日本,不管是留学还是工作,一旦遇到租房合同到期,肯定会遇上续约和解约。解约的话可能将面临重新找房源、重新规划通勤路线等问题。不过绝大多数人还是会选择续租,那么有些人在第一次续租时会发现:「不是说日本房租不能随意涨价吗,为什么我续租后还要多交钱?」

 

今天就来看看,当我们在日本租房续约的时候,会有哪些流程、又会产生哪些额外的费用呢?

 

 

因为日本和国内的租房合同一样,基本都会存在一个合同期限,在合同到期前,租客就必须要做出选择,是继续在这里住下去还是搬走。

 

无论是留学还是工作,在日本签订的都是「普通租房合同(普通借家契約),这类合同就会存在着比如:租期2年,租期届满后租客可选择继续居住,那么此时就应该和房东重新签署一份租房合同,也就是所谓的「賃貸借契約の更新」

 

这里要稍微提醒一下,日本的租房合同分两种,一种叫「普通租房合同(普通借家契約),另一种叫「定期租房合同(定期借家契約)。一般后者不会出现续租的情况,主要是因为定期合同通常签约时间短、而且常用于临时居住。例如来日本出差半年,这半年住酒店太贵,签2年期的租房合同不划算,这时候就会选择定期租房合同。当然也会有例外,因此如果租客一开始签署的是定期租房合同,那么就要和中介或者房东了解清楚续租等后续的情况该如何处理了。

 

 

由于通常在第1次签日本的房屋租赁合同时,承诺的租期是2年,那么续签也是2年2年续签(当然也有的地区是3年3年一签,很少)。

 

在续签的时候,就会产生第一笔「额外」的费用,就是合同更新费(更新料)更新费存在地域上的差异,比如在关东地区,超过一半的地区是需要支付更新费的,还有除了京都以外的关西和九州一般是没有更新费的。而且即使在同一地区内,每个房子的更新费的有无和金额也会不同。

 

根据国土交通省2007年发布的调查结果,列了一些都道府县的更新费(平均):

 

东京都:1个月租金

千叶县:1个月租金

埼玉县:0.5个月租金

神奈川县:0.8个月租金

 

因为这部分费用国内是不存在的,所以在签订合同前需要和租房顾问确认「合同中是否存在续签合同缴纳更新费」等问题。考虑到签署了合约,只要没有明显不利于租客的条款,很难以「不知道要交更新费」为由提出异议。

 

重点中的重点!!!更新费的支付不是法律规定的,而是一种交易习惯,但是这种交易习惯一旦写进合同中去了,那就必须要支付了。

 

 

更新租赁合同本身并不复杂,但是因为有时间限制,所以会存在额外费用等问题,因此建议在即将更新合同前,多留一些时间以应对手续问题。

 

具体的更新合同流程如下:

 

01.在合同到期前1~2个月,管理公司或房东会通过邮递方式发来「合同更新通知(更新のお知らせ)

02.合同到期日前,在寄来的更新合同以及其他指定文件上签字盖章后寄回

03.在合同到期日前向指定账户汇入更新费、手续费等费用。

 

如果到了合同到期日的1~2个月前还没有收到更新通知的话,可以向管理公司或者房东咨询一下。

 

如果在合同更新通知或附件中没有关于合同内容变更的记述,那么合同内容将原封不动地继承当初的内容。即如果没有更新事项,那么租期、租金、支付方式、支付时间等信息不变。

 

也有部分管理公司或房东会在更新合同时,提出变更租金的请求,这点是租客在续租时需要密切留意的点。

 

在初次签订合同时,合同中会记载这么一条:「房东(或管理公司)及租客在满足一定条件的情况下,可以协商后更改租金(貸主及び借主は一定の条件を満たす場合は協議の上、賃料を改定できる),这里所说的「一定条件」是指「房屋与周边条件相似但是租金相差过大」或者「房屋价格、税金的增减」等其他情况,才会给租客和房东一个协商的契机。

 

换句话说,当没有上述情况发生,房东或管理公司单方面是不能无理由涨租的。而且最终确定涨租也是要双方协商的,如果租客不同意单方面涨价,那么不在更新合同上签字就行了。

 

 

当然也会有租客在更新合同的期间选择不续约,但是如果决定不续约,那么就要注意以下这些事项了:

 

1.及时通知解约以免产生更新费

如果要解约,必须在合同规定的日期之前通知解约。和续约时间一致,一般在合同到期前的1个月(30天)内。

 

如果合同到期了还不搬走,就会产生之前所说的支付更新费的义务。即便因为各种原因,合同到期后不续约且继续租住,那么在支付1个月的租金后也是可以立即解约,费用负担没有变化。往往想要解约但是来不及,那么这一个月的租金,就是额外费用。

 

2.不续租≠一定要搬走

因为房屋租赁合同不是不续约就代表自动解约的。所以不续租也就不代表一定要搬走,但是反过来说,要搬走就一定要有解约通知。

 

因为现在上班族很忙,肯定会有人存在不小心「忘记签订续租合同」的情况。无论是到期忘续约,还是过期忘了续约,只要租客没有明确表示解约,那么房东或者管理公司就不能以「租客没有办理续约的手续」为由逼迫租客搬离。结合之前的租金变化,这两项也是我们常说的,在日本租房,一般房东无权涨租,也无权逼租客搬离住处。

 

在费用方明,除了上述所讲的更新费外,还会出现以下的费用,在续租前最好能先预留这部分支出:

 

1.手续费

如果租客和房东之间存在着管理公司,那么管理公司帮租客处理一系列事务是可能产生更新手续费。金额上既有固定的1万日元,也有租金的0.25倍~0.5倍之间,最高最高也就是1个月租金的手续费,根据房子的不同而不同,这点也是需要租客事前询问清楚的。

 

2.保险费(住宅火灾保险、住宅综合保险)

由于保险费本身就是住户每年都需要缴纳的,因此即便是更新了租赁合同,那么在新合同履行期间内产生的保险费用也是要支付的。通常保险费的履约期限和租房合同的期限一致,费用高低的话根据险种的不同、保险公司的不同而存在着略微的差距。

 

3.更新保证费(有保证公司担保的情况下)

之前的文章中我们提到,现在很多租客都不提供连带保证人,而是和房租保证公司签订担保契约,那么此时就会产生保证费用的情况。委托保证合同的履约期限和租房合同也是一致的,费用上,一般第1年是0.5~1个月的租金,第2年会降到1万日元左右。

 

如果没有什么意外,以上费用是我们在续租时会产生的额外费用。总体来说整个续租的流程还是比较简单的,只是往往很多人会忘记续租这件事。

 

尽管现在日本的租房、买房签约环节已经能全部实现线上签约,但像是租房租约这种,短期内可能还是会以邮寄更新合同的方式,不过相信很快也会电子化。

 

以上图片截自于网络

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