日本房产|11月:日元汇率猛涨10%后,哪些人在疯狂买房?

2023-01-05 05:45:04 神居秒算 买房 卖房 投资

 

新年伊始,关注日本房产的投资者们仿佛迎来了春天——因为日元汇率开始有回涨的趋势。尤其是10月至11月这段时间,汇率涨幅将近10%,日元兑人民币现在已经能站稳「5」字头了,印证了之前的那句「日元跌的越狠,后期涨的越猛」

 

 

汇率的上升其实释放了两个信号:

 

1.已经持有日元资产的投资者,手上的资产价值即将迎来加速增长期;

2.尚未布局日元资产的投资者目前仍有机会「上车」,但是必须得抓紧时间了。

 

回顾一下过去一年,即便是面临日元汇率的突然下跌,二手房销售市场不仅没有负面影响,甚至还一度引发「房荒」潮「爆买」潮。同时租房市场也踏上了租金稳步上涨的势头,节节攀升。

 

再加上国内已经放开了出入境限制,不久便会有大量人口涌入日本,将会进一步加速推动日本房产销售市场与租房市场。

 

在11月的日本二手房销售情况中,大户型(65~70㎡)的家庭公寓以及小户型的单身公寓(20㎡左右)成交价持续上涨

整个首都圈70㎡的二手房价在2022年11月环比持平,均价为4,807万日元(约合人民币249万元)。而二手单身公寓成交平米单价为69.69万日元/㎡(约合人民币3.6万元/㎡),即便相较10月略有上涨,且成交均价自2020年5月开始已保持连续31个月超过前一年同期。

 

从各都县的情况来看,东京都平均房价较上月同比下降0.1%,成交均价为6,399万日元(约合人民币331万)。

 

神奈川县(上涨0.9%、均价190万元)、千叶县(上涨1.8%、均价142万元)、埼玉县(上涨1.1%、均价156万元)依旧保持上涨。

 

 

关西地区主要地区成交均价也有涨幅,与2022年11月相比小幅上涨7%,均价为2,888万日元(约合人民币150万元)。

 

其中大阪府均价环比上涨0.7%,为3,123万日元(约合人民币162万元),与去年同期相比有6.3%的增长。兵库县二手公寓成交均价上涨1.0%,为2,509万日元(约合人民币130万)。

 

 

东京都心六区中,成交均价整体比上月增加0.6%,为518万元人民币,连续14个月增长

 

大阪市中心地区成交均价相较上月涨幅1.1%,均价为5,305万日元(约合人民币275万)。

 

 

相较之下,首都圈二手单身公寓的成交量在经过一年的连续增长后略有下滑,其中:

 

○房源成交件数

11月首都圈的二手公寓成交量为2797件,环比下降18.1%;

 

○房源增加件数

11月库存房源增加14,469件,相比上月下降了12%;

 

○挂牌房源件数

截止至11月共有41,158件,总库存环比增加2.1%。

 

 

○成交房源平米单价

11月首都圈内的二手单身公寓成交价格每平米为69.69万日元(约合人民币3.6万),相较上月上涨了0.4%,同时也是从2020年5月开始连续31个月超过前一年同期

 

○新增房源平米单价

11月新增二手房平米单价为72.91万日元(约合人民币3.77万元),与前月比下降0.1%;

 

○挂牌房源平米单价

11月二手公寓挂牌价格为73.61万日元/㎡(约合人民币3.8万),同样也是是自2018年2月以来连续第58个月超过前一年同期

 

 

在租金涨跌方面,根据日本不动产经济研究所(不動産経済研究所)发布的日本房产数据显示,11月的日本租房市场中,整个首都圈的二手房每平米租金环比上涨0.1%,租金均价为3,305日元/㎡(约合人民币171元/㎡)。

 

其中东京都的租金较上月略有上涨,租金均价为3,726日元/㎡(约合人民币193元/㎡)

 

一都三县中除神奈川外均上涨,其中神奈川县11月平均租金为2,449日元/㎡(约合人民币127元/㎡)、埼玉县11月平均租金为1,902日元/㎡(约合人民币99元/㎡)、千叶县11月平均租金为1,828日元/㎡(约合人民币95元/㎡)。

 

 

在首都圈主要城市的公寓平均租金中,东京23区的租金略有上涨,均价环比下降0.2%,为3,826日元/㎡(约合人民币198元/㎡)。

 

另外,千叶市(环比+0.1%,1,860日元/㎡)、横滨市(环比-0.1%,2,230日元/㎡)11月的平均租金环比均有震荡。

 

 

根据RENOSY统计的2022年11月日本房地产成交记录来看,40~44岁的购房者比例占到了22%,目前来看已经恢复到2022年上半年的状态。相较于前几个月的25岁~29岁老是霸占着购房的主力人群,释放了一个信号:在经过日元汇率猛跌后,中产家庭的投资房购置需求明显增强

 

 

在这些成交的购房者中,男性占到了90%,其中已婚人士占到了58%。

 

按年收入划分,人群比较分散,以年收入在1000万日元左右(约合人民币52万)左右的公司白领(82%)为主要投资对象,其次则是700万、600万、500万左右年收入的白领更愿意买房投资。

 

 

在这些投资者中,首次购买日本房产的人数占到了73%,单次购买一栋房产的人数占到了66%。

 

 

日元汇率回涨已经是板上钉钉的事了,趁着目前汇率还没有涨得离谱,选择一套优质地段的投资公寓恰逢好时候,因为此时投资,成本将会是近几年来的最低时刻

 

对于长期持有日本房产的投资者而言,现在拥有日元资产越多,将来汇率回升得到的回报越丰厚。从买房投资的角度来看,既能省钱又会赚钱,一举两得!

 

……

 

房产投资市场永远是「入场越早,获益越多」,在日元汇率下降之前的那批投资者,已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前,也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点,选对日本房产,不做市场的「韭菜」

 

把握投资收益的主动权,莫让犹豫徒增成本!

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