世田谷人气已经落后于时代…？「想住的街」排行榜的真相 —— 30岁一代会喜欢「这条街」

「想住的街」的真相

很多人想要去住的街，作为结果来说必然会有很多的人移居，而人口也会增加。

但实际上并非如此。「想住的区」的排名与2010年~2015年的人口增加率的排名之间的相关系数（根据Spearman等级相关系数法，下同）止步于0.42。

理想与现实不一致，并不一定是因为想住却住不了的人比较多。「想住的区」的港区的人口增加率为第2位。「想住的区」第3位的千代田区的人口增加率为第1位。另一方面，「想住的区」第2位的世田谷区的人口增加率却为第15位。

在租金和物价都高的港区和千代田区，有人认为「想住却住不了」的应该挺多，但实际并非如此。顺带一提，「想住的街」与人口增加率无关并不仅仅限于23区。比如，在「想住的自治体」的关东整体的排行中，到2017年为止保持前10，而在2018年也保持了12位高位的镰仓市的人口正在减少。

在Recruit社的调查名中被冠以「大家进行选择的」之名。回答了调查的是普通的市民。如果研究都市问题的学者及不动产商业专家来进行回答的话，可能会以人口的动向为基础，反映现今的状况及将来的变化在调查的结果中。

但是，对非专家的人要求这样的难题也是没有办法的。仅仅是将截下了“现在”这一时间段的对品牌的模糊的印象，作为结果被呈现了出来。

事实上，存在和「想住的区」的排名具有强相关性的指标。即地价与收入标准。在2018年1月1日时的各区的住宅地的平均地价（公式地价）的排名与「想住的区」的排名相关系数是0.82。与收入标准（基于『从统计水平来看市区町村的姿态』，2016年的纳税义务人人均的课税对象所得金额）的排名相关系数竟然是0.91。基本保持一致（参照表格）。

土地价格高昂，而有很多有钱人居住的城镇。作为我们的向往的同时，对于不动产从业者而言也是能赚到更多的「想要出售的街」。因此，他们也会流出更多赞美的信息，而使得品牌地位变得越来越高。考虑到「想要居住的街排行榜」的大多数提供者都是不动产关联从业者，因此这也很有可能是他们信息宣传活动的一个环节。

品牌一旦建立，便会开始独行。变成这样的话即使出现和实际存在不符合的部分，印象也很难被修正。其代表案例就是西部山之手人气，尤其是被称为西部山之手之雄的世田谷人气。回顾2000年代初期的东京Walker的『想住的街排行』，下北泽与三轩茶屋一直在争夺第一。

1995年~2000年的世田谷区的人口增加率为23区中的第五位。在1990~1995年中，虽然除了江户川区与练马区以外的21区的人口减少了，但世田谷区的减少率较低，综合排名为第4位（参照表格）。到那时为止的世田谷，是「住」与「想住」相一致的伴随了现实情况的品牌。

在表中，除了世田谷区之外，将杉并、目黒加上练马区的「西部地区4区」及都心3区的数据放在一起进行展示。近年来目黑区的排名正在恢复，有向都心型转型的征兆的同时，从「居住」这一视角来看的街道人气，在东京西部大致上处于下降的趋势。

相反，「居住」和「想住」变得一致的是都心3区。虽然找不到1990年代的「想住的街」的调查，但都心从以前就是高地价、高收入的区域，同时也存在被麹町所代表的房屋街道。

说到1990年代，在港区「亿公寓」引起了话题，也是在中央区的滨水区开始建造高层公寓的时期。从那时起，就可以想象都心作为「想住的街」有很高的品牌力。都心区人口从1990年代后半开始剧增的背景，在于住在都心能够缩短通勤时间，而剩下的时间能够用于自己活家庭这样的新型生活方式。而相反也是事实，离都心遥远的世田谷及杉并及练马，即使品牌力高，但被敬而远之的倾向也开始逐渐出现。

手握街道将来的关键的30岁前后的人口的近五年的增加率（除杉并区）中，千代田区为1位，港区为3位，中央区为4位。都心人口的增加，由30岁前后的人作为核心。

这意味着采取不在通勤上花时间的生活方式的人主要为年轻一代。另一方面，世田谷区是30岁前后的人增加率的最下位。西部山之手品牌、世田谷品牌等对于年轻家庭层而言可能已经逐渐成为了过去式。

30岁前后爱好「都心 ✖ ️ 下町 」

在30岁前后的人的人口增加率中，除了都心3区而进入第二位的是台东区。根据Recruit社调查结果的「想住的自治体排行（2018年）」中，是位于23区中18位的「低人气区」的台东区。

在整个日本进入人口减少时代的当今，说是东京一极集中但人口增加的势头也在变弱。从23区整体来看，从2005~2010年的5.4%增到2010~2015年的3.7%增，减少了1.7%。在东京一半以上的区，同样面临着人口增加率下降的问题。

在这之中，除了人口增加的势头还尚未减弱趋势的都心之外，也存在人口增加倾向大幅加速的区域。其首为人口增加率从0.6%到9.8%、排名从最下位的23位到第5位一口气实现了大跃进的涩谷区。

其次，另一个是台东区（增加率：6.5%→12.6%，排名：10位→4位）。同样，位于江东区的清澄白河、森下、住吉、门前仲町、木场、东阳町等同区的西北部（所谓深川地区）、墨田区的两国附近（所谓本所地区）、品川区的五反田、大崎站的南侧及青物横丁、鲛洲等京急本线的沿线中，人口增加的势头也在增加。

可以理解正在进行大改造的涩谷，但为什么台东、江东、墨田、品川等地的人口也在增加。答案有2个，即靠近都心和本身是下町。更正确的说，是两者的乘积。笔者将该动向称为「市中心居住的本质回归」。详细来说，正如『23区大逆转』中记录的那样，与前文指出的一致，住在市中心的「本质」是缩短通勤时间，而将时间更有效地进行利用。

但是，住在都心却能实现这样的条件的人，仅仅是在经济上有余地的一小部分人。换句话说，对他们而言，住在都心的意义在于体现新的生活方式及获得住在都心这一地位的两个意义的相乘。

其中，舍弃了地位的部分，而只想留下在中心部居住的本质优势的就是「下町生活」的动向。在下町生活中，舍弃了地位的同时可以获得性价比较好的生活。如果遵循Recruit社的定义，那就是「穴场生活」。穴场生活的的实践者，并不仅仅是千住，现在在东京也确确实实在增加。