神居点睛
#神户的魅力,远不止牛肉这么简单
说到神户,免不了要提到大名鼎鼎的神户牛肉。如果只是去旅游,或许到处逛吃逛吃只能体会到它作为观光城市的一面,但当你打算在当地久居生活后就会发现,其实神户并不仅仅只是个旅游天地、美食天堂。
一般如果是第一次来日本旅游,并选择关西地区作为旅行目的地的话,通常会首选大阪、京都或是奈良。但其实,同在关西圈内的神户,其知名度并不亚于整个大阪都市圈内的其他城市。
如果按照交通便捷度来评判的话,大阪、京都、神户这三个城市通过乘坐JR铁路,相互来往也就一个小时,单程半小时之内基本都能搞定,作为一个港口城市,交通真的是非常发达了。
神户所在的神户港,是日本近代史上最早对外国开放的5个港口之一(新潟、函馆、横滨、神户、长崎),基本上每个国家但凡有港口,那么港口周边城市的经济发展一般都会比内陆城市要好上一截。神户也是如此,今天的神户已经成为日本最重要的港口城市之一,每年都会有来自欧美、亚洲等各国的国际贸易商在这里进行买卖交易。
神户港的商业贸易以及零售产业这两项在日本国内位居行业前列。同时,神户也是日本重要的工业支柱之一,化工、钢铁等等的重工业也是日本发展的重头戏,当然交通领域的发展、轻工业的发展也不容忽视。
神户的繁荣经济使它挤进了日本20个「政令指定都市」之中——在日本,政府会给那些人口总数在50万以上,并且又在经济、工业、文化等重要领域发展潜力巨大的城市予以当地市政府一定的自治权利。神户就是这样的一个潜力巨大、同时地方政府又拥有一定自治权利的城市。
经济发展繁荣、商业贸易往来又十分频繁,再加上地理位置上的优势,神户每年都吸引了不少华人来此经商定居。
从19世纪中叶开始,一直到20世纪初,最早一批前往神户经商的华人及子女基本都留在了当地,成为了当地的华人圈。神户有一条出了名的中华街——南京町,它也是日本三大知名中华街之一,曾有部门做过统计,生活在南京町的华人已经远超横滨中华街。
整个兵库县的公示地价在去年一年内略有下调,主要还是因为受到疫情的影响,不过下滑率仅为0.03%,土地价格位于日本全国第6,从数据上来看,兵库县整体的房地产市场还十分有发展潜力。
神户市各区的公示地价在去年一整年内基本处于一个上涨的趋势。
其中涨幅最为明显的是神户市中央区,公示地价以5.97%的上涨率位于兵库县全县第一,甚至比整个神户市的涨幅还要高出4倍之多。
纵观整个神户市,其平均公示地价自2014年以来都呈现上涨的趋势,尤其在近几年,上涨的幅度越来越大。
那么对于投资者而言,在房地产市场如此有潜力的神户,究竟应该怎么确定具有投资价值的房产呢?
根据ダイヤモンド不动产研究所统计的数据来看,在整个神户市的所有56个铁路站台中,从2015年至2020年的这5年间,共有43个站台周边的二手公寓房价出现上涨的情况。
其中,「贸易センター(贸易中心站)」和「谷上(谷上站)」的上涨率分别都达到了20%以上。
上涨率最高的是神户港岛线「贸易中心站」,这个车站位于神户市中央区,其上涨迅速的主要原因源自周边的再开发计划。贸易中心站与周边排名第3的「旧居留地・大丸前站」和排名第4的「三ノ宫站(三宫、花时计前、神戸三宫)站」结合起来受到了「三宫周边地区『再整备基本构想(重建再开发)』」的影响。
稍微对日本房地产投资有点经验的朋友,或者看过我们以往文章的用户就知道,一旦某个地区被市政纳入「再开发计划」或者「重建计划」,那么这将必然会直接导致该地区的房价上涨。
并且这部分地区的房价涨幅将会延续到项目完成后的10年左右,时间跨度非常长。并且相较之下,二手公寓的价格涨幅会比新建公寓的房价涨幅要更加高,因为新房才开始计算折旧带来的损耗,但是二手房的折旧损失随着年限越长,损耗越小。
此前我们介绍过的东京都豊岛区池袋站、横滨市鹤见区鹤见站,以及2021年度最易居住街区排名第1的川口站等等,无一例外都是在政府宣布进行站边「再开发规划」后,房价、土地价格均出现一波上涨。
一直都在说,投资日本房产决不能单纯期待房价本身的猛涨猛跌。尤其是对于我们这些海外投资者而言,不光要看投入时间成本换来的房价涨幅,更要考虑通过出租而得到的租金收益,两者的综合收益决定了投资日本房产的性价比。
依旧是拿56个车站附近公寓的投资收益数据来看,不光要看近5年或10年的房价涨幅,还要参考买下并出租后的租金收益。
同样大小的公寓,买下后空置,只享受房价、地价的涨幅,刨去每年要交的税费保险费等费用,可能总收益还没有房价涨幅小但是租金收益高的公寓来得高。因此综合收益必须要关注!
我们将算上出租房屋后的房屋租金收益,就有了下面这张综合收益率表:
在算上租金收益后的综合收益方面,首先,56个车站在近5年内都呈现正收益,这在全日本都是很少见的。
排名前5的车站除了第3和第4的名次对调之外,没有出现新的面孔。
因此在神户市,如果按照交通方式优先的准则选择投资房产的话,就算是新手投资者基本也不会出现「大坑」,只不过越热门的地区租金收益越高,自然投资成本也就越高。
如果投资者手上可供配置不动产的资金不多的话,在神户选择2000万日元~3000万日元(约合人民币119万~179万)的二手公寓,性价比都还不错。
在贸易中心站、三宫站、旧居住地·大丸前站等神户市中心地区投资涨幅非常引人注目的情况下,有一个站的投资性价比最高——就是双榜排名第2的「谷上站」。
主要考虑到这三方面:
一是在房价上涨幅度上,谷上站和贸易中心站均突破了20%涨幅的大关。
二是综合了租金收益之后,尽管贸易中心站总收益依旧超前,但是谷上和贸易中心的收益差却越来越小——贸易中心站和谷上站的房价涨幅差异为5.5%,而综合收益涨幅差异为3.3%。
第三点也是比较关键的一点,这两个站周边的二手房均价差了将近900万日元(约合人民币53万),因此谷上站对于启动资金少的投资者而言,是一个「初次试水」日本房产的好机会。
参考资料:
[1].神戸市で住むべき駅ランキング全56駅!
贸易センターや三ノ宫は、「再整备基本构想」により中古マンション価格が上升!【完全版】
以上图片截自于网络
如有侵权请联系删除