在上期的文章「如何挑选适合的管理公司帮忙打理投资物件？（上）」中，我们了解到了日本的管理公司大致是负责哪些事务。

 

今天我们也用一篇文章的时间来聊聊管理公司究竟是如何帮助房东具体处理房屋出租事宜的。

 

招募房客

管理公司除了处理现有房客的相关业务之外，主要的业务还包含招募新的房客。若出现空房，管理公司必须尽快为房东找到新的承租人，缩短因租金减少造成的冲击。

 

而招募房客并不只是单纯在网上或路上张贴广告就了事，如何制作出合理又吸引人的广告也考验着管理公司的行销能力。

 

审核并挑选房客

审核并挑选合适的房客也是管理公司的一项主要业务。

 

在日本，管理公司会要求申请人提出薪资证明，以评价该申请人是否有能力按月缴纳租金。而以申请人角度来看，一般挑选租金不超过自己每个月收入的1/3的租屋处是最保险的做法。而日本的租屋通常也必须有保证人。（日本人一般是填写自己的父母或亲戚。外国人则多半需要使用保证公司或请公司或在日亲友做担保。）管理公司也会将收集到的数据交予房东判断是否愿意出租该申请人（＊至今依然有不少日本人房东不愿意或排斥将房子租给外国人。一般是害怕外国人会突然跑回国不缴租金，或因为生活习惯、文化与日本不同造成邻居的困扰或将居室弄坏。）

 

 

办理签约手续

若双方彼此确认没问题，接下来管理公司便会负责办理签约手续。

 

管理公司负责制作合约和相关附属文件，并且替申请人办理加入租屋保险的手续。另外，管理公司也会请具备「宅建士」证照的执业人员为申请人说明「入住事项」又称为「重要事项说明」，合约里会详列出承租后管理公司（屋主）和承租人（房客）各自需要遵守的规定以及若出现问题、纠纷时的联络、处理方式、费用结算、责任归属等细项。

 

处理租金相关事宜

对屋主而言，管理公司最重要的是帮忙向房客按月收取租金。虽然日本的租屋模式，现在多半改为绑定房客的银行帐户，每个月自动扣款，但仍有管理公司可让房客选择每个月自行汇款缴纳租金。

 

这种情况，管理公司就更需要确认租金是否每个月按时入账，若出现迟交或长期未缴纳的状况就要向房客催缴或确认该房客的情况，并向屋主报告。

 

办理续租手续

日本的租屋契约多半为2年一签。

 

在临近更新截止日期前，管理公司就必须向承租人确认是否有续租的意愿。为了避免影响到后续的文书工作和保险续约的手续。管理公司必须在该承租人合约到期前的半年至一年的时间，进行通知并向承租人确认是否续租。

 

 

办理退租手续和费用结算

若房客不打算续租，管理公司在收到联络后就要开始进行退租相关费用的结算和手续。一般包含退租时的最后确认、屋内状况的检查、押金的结算、原状恢复和清洁费用的结算等。这些都是非常细节的业务，对于个人来说是相当繁琐的业务，所以大部分会委托管理公司处理。

 

委托管理公司的手续费行情

 

一般出租套房的管理手续费行情为房租的5%~10%。例如房租25万日圆的居室，就会向房东收取12,500〜25,000日圆的行政手续费。

 

当然一开始一定会认为找手续费愈低的管理公司愈好，但单凭手续费就决定一个管理公司的好坏是十分冒险的方式。每一间管理公司的强项和业务模式其实都不尽相同。屋主必须根据自身的情况、要求、期望，以及每个管理公司可提供的服务和报价做出综合的判断为佳。

 

挑选合适管理公司的5个诀窍

 

最后给各位5个判断一间管理公司是否值得信赖的诀窍。

 

［诀窍1］确认该管理公司的招募能力

简单来说能够为屋主在最短的时间内找到房客并降低空置率、退租率是最大的关键。

 

特别是现代人多半是透过网络搜寻租屋咨询。只看网络上的数据和照片就决定承租的人也逐年增加，如何善用网络替屋主招募合适的房客也成为判断一间管理公司业务能力的关键之一。

 

［诀窍2］是否能为房东提供合适的租金价码建议

制定过高或过低的租金都会对房东整体的收支计划产生负面的影响。设定过高的租金有可能导致迟迟找不到房客，过低的租金则有可能影响到房东本身的收支计划，无法创造出预期的收益。

 

因此是否能为房东提出适当的租金价码设定，也考验一个管理公司的业务能力与专业知识。

 

［诀窍3］管理公司的人员是否值得信赖

房地产委托管理是一种长期合作关系的构筑，如果不能找到房东认为合作愉快或信任的管理公司，则日后业务上的对接很可能出现问题。另外，了解一间管理公司的营运状况也很重要，如果将房产交由一间实际经营上有问题的公司，若日后公司出现营运问题甚至破产倒闭，都会对房东自身的权益和房子的管理上出现负面影响。

 

［诀窍4］除了出租业务是否有能力处理不动产的买卖

除了出租赚取租金，透过不动产买卖获益的屋主也不在少数。管理公司的业务范围也不只局限于处理出租业务，如果能同时提供房地产买卖方面的咨询和协助就能替屋主省下大笔时间。

 

屋主不需要再另外去咨询别间公司处理买卖的业务，同时还有可能省下部分行政手续费。

 

［诀窍5］确认该公司收取的手续费是否合理

简单来说能够为屋主在最短的时间内找到房客并降低空置率、退租率是最大的关键。

 

特别是现代人多半是透过网络搜寻租屋咨询。只看网络上的数据和照片就决定承租的人也逐年增加，如何善用网络替屋主招募合适的房客也成为判断一间管理公司业务能力的关键之一。

 

一般来说，出租用房地产的管理手续费多落在每月租金的5%~10%。虽然能便宜就便宜是人之常情，但收取过于便宜或明显高额的手续费的公司都必须警惕。选择管理公司时，务必连同手续费都一同谨慎评价。

 

……

 

房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

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