掘金大阪｜想买大阪公寓，该怎么选才能做躺赢房东？

 

随着大阪赌场项目的正式落地，不少投资者的目光开始聚焦大阪这座城市，那么大阪究竟哪些地区最值得投资呢？

 

那必然是最抢手的梅田商圈了！

 

大阪的梅田商圈是关西最繁华的市区，尤其是梅田站周边拥有许多大型商业设施和办公室，很多白领日夜来往奔波工作和休闲。

 

在去年上半年公布的「2022日本各大城市最想居住生活的街区排名（关西版）」中，大阪梅田排名第1，这足以证明梅田周边的人气程度。

 

不过对于投资者来说，从一个地区的人气高低就能看出租房市场是否活跃，今天就来看看梅田商圈30分钟通勤以内的高人气站台周边的公寓出租情况吧。

 

 

梅田站周边除了有「大阪地铁·御堂筋线」外，还运营着JR的「大阪站」、阪急电铁和阪神电铁的「大阪梅田站」、大阪地铁谷町线「东梅田站」、大阪地铁四桥线「西梅田站」以及JR东西线的「北新地站」，交通线路可以说是相当密集。

 

在单身公寓（面积20㎡~50㎡间的公寓）的排名中，第1名是「大阪地铁谷町线谷町4丁目站」，到达梅田站约12分钟，交通方便也无需换乘。

 

 

谷町4丁目站东侧是政府办公区，也是离大阪府警察本部最近的车站，所以市内的安全性无疑是最好的。周边有很多会展中心和写字楼，与之相配套的便利店、餐厅的数量也非常多。

 

步行10分钟内有折扣店「堂吉诃德」和多家超市，哪怕是日常购物也不会有任何烦恼。靠近「大阪城公园」和「难波遗迹公园」，周末或是节假日能来逛逛，感受绿化和旅游景点。

 

 

第2名是大阪地铁千日前线日本桥站，均价大约1735万日元（约合人民币87万）。在难波站换乘大阪地铁御堂筋线约13分钟即可到达梅田站。

 

位于日本桥站下方的「难波步行街（なんばウォーク）」也是一个比较有名的购物区，在那里可以边吃边逛时装店和商场，然后步行穿过近铁阪神线的难波站或大阪难波站。从日本桥站出来后，可以直接通往「ミナミ（南）」商场，穿过后就能看见难波、道顿堀、心斋桥等熟悉的旅游景点，当然这里的餐饮购物娱乐设施相对就更加丰富了。并且日本桥地区本身也是日本西部最好的电器街之一，近年来与动漫、游戏相关的商店数量增加持续增加，也是为了能够吸引更多的日本和国外的动漫爱好者。

 

 

第3名的南森町站与第1同样是大阪地铁谷町线南森町站，周边单身公寓均价大约在1795万日元（约合人民币90万）。

 

南森町站位于谷町四丁目站往梅田站方向的下一站，如果再往前乘一站的话就能到达东梅田站了，从东梅田站步行也能走回梅田站。当然南森町站也有大阪地铁堺筋线，也可以步行前往并换乘JR东西线的大阪天满宫站（第7名），交通上可以说是非常方便了。

 

大阪天满宫的天神祭和京都祗园祭（祇园祭）、东京的神田祭并列称为日本三大祭，在疫情前还会在活动期间放烟花、举办船渡御。通往车站前的天神桥筋从江户时代开始就很繁荣，「天神桥筋商店街」在每个季节都会举办各种活动，喜好热闹的上班族比较喜欢在这里生活。

 

 

从整体排名来看，人气前10的车站几乎都是从梅田站出发、通勤时间在15分钟以内的大阪市内的车站。

 

这点就和东京不同，东京往往是想要住得便宜，就必须要远离中心区域，而大阪的特色就在于，哪怕工资并不是很高的上班族，也能在距离公司或者交通枢纽的不远处找到心仪的住房，并且通常这类单身公寓的售价实际也并不贵，选择得当的话也是可以尝试投资的。

 

 

在家庭公寓（面积50㎡以上）的排名中，前10以梅田商圈西侧为多数，而且站与站之间相距也很近，比如排名第1的「阪神难波线出来岛站」，均价大约在1580万日元（约合人民币79万）。

 

出来岛站的北侧是神崎川，会与从第2名的福站朝南向下20分钟路程就会遇到的淀川汇合，而且车站西侧有大阪湾，可以说出来岛附近是被川流包围的地区。

 

车站西侧偏向于工业区，那里物流仓库和工厂占据了很大一块地区，同时为了方便在工厂工作的上班族，因此靠近车站东侧的住宅非常多。当然相配套的15分钟步行范围内也有大量的商店、便利店以及餐厅。「福」站的周边还有不少百元店、药妆店以及综合医院，能满足上班族的日常生活。

 

 

福站周边公寓均价大约在1780万日元（约合人民币89万），房价虽便宜，但是要注意这里的房子房龄比较久，也有过加固改建过的房源，对于那些比较在意睡觉时隔音隔热的上班族而言，他们更加希望租较新、或者改建过的房源，这点作为投资者而言是需要留意的。

 

与福站并列的是JR福知山线·北伊丹站，价格也是1780万日元。理论上从北伊丹站出发可以不用换乘就能直达大阪站，不过如果在途中的「伊丹站」换乘快速列车就能更快到达，时间上会节省不少，然后再从大阪站步行到梅田站，总计时间大约在26分钟，也算是出行比较方便。

 

北伊丹站和福站一样，车站周边有很多工厂，住宅区则是向车站北侧延伸。车站西侧有「兵库県立西猪名公园」，夏季通常会举办很多玩水的活动，这也是为什么居住在这里周边的是三口之家较多。

 

 

从日常生活的角度上来说，车站周边也有不少小吃店铺和小商品店，不过有一个小缺点就是超市离得比较远，尽管走路也能到，但还是有车会更加方便一点。

 

从这两个排名可以看出，分属单身公寓和家庭公寓这两大人气站台TOP10几乎没有重合，并且单身公寓主要集中在大阪府大阪市，而家庭公寓一半以上都不在大阪市。因此如果是追求房屋面积的话，可能远离大阪市会更好，而小户型的单身公寓反而在大阪市内选择范围比较大。但无论如何，这些站台都能在半小时以内到达梅田。

 

 

综上，投资者在选择大阪作为投资地域时，比东京的优势在于：

 

1.投资总价低；

2.不用纠结到底是买「中心区域」还是周边地区，因为中心地区和周边地区有着不同的需求的租客。

 

因为从以上的人气地区来看，小户型的单身公寓集中在大阪市这种中心区域，而中、大户型的家庭公寓则是集中在兵库县。但无论怎样，交通上不用太过担忧，并且上榜的这些站台周边生活设施非常齐全，对于租客而言是适合长租的地区，同样对于投资者而言是个能拥有稳定现金流的投资地区。

 

……

 

房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

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