出售房地产的程序

 

出售前的准备工作

第一步建议先「搜集出售价格的行情」。

 

如果有使用房贷，并且决定出售时仍还在还贷款的话，就要先确认还剩下多少贷款未还完。如此就能推算出是否能用出售的价格一次还清房贷，或是仍必须动用自己的资金。此外，也必须先决定是要「先出售再买新房」还是「先买新房再出售旧屋」。这部分会关乎到资金的调动以及安排开放赏屋的先后顺序。

 

挑选中介公司并咨询出售的报价

正式决定出售前，要先进行估价。大部分屋主都会询问一家及以上的房屋中介进行估价。

 

可考虑咨询以下几种类型的中介公司进行估价：

◆ 当初协助成交的房屋中介

◆ 知名度高或大型的房屋中介

◆ 家附近的房屋中介（业务范围通常集中在当地）

 

近来也有不少中介提供线上的免费估价服务，也可多加利用。

确认估价之后就可进入到挑选中介进行委托的签约环节。要注意的是「不要仅凭估价的金额来选择委托的房屋中介」。

 

虽然屋主都会下意识的想选择估价金额最高的那间公司，但估价金额也仅代表中介的建议而已，并不代表最后的成交价格。建议要多方面评估其他层面来选择委托的中介。

 

一个建议是，出售房地产是一个需要一定时间的过程。因此中介本身的性格、人品、处事风格也相当重要。如果遇到与自己不合或恶质的中介很可能导致合作过程中产生不愉快或矛盾、导致交易失败或预料之外的状况发生。选择有较多实际经验的公司也是技巧之一。

 

 

契约的类型

房产出售委任契约主要可分为以下三种：

 

◆ 专属转任媒介契约：

仅可通过签约的中介来进行出售的契约类型。屋主不可同时委托其他公司，也不可以自行寻找买家。

◆ 专任媒介契约：

主要通过签约的中介来进行出售的中介方式。不过屋主同一时间也可自行寻找可能的买家。

◆ 一般媒介契约：

可同时委托多间不动产公司帮忙达成交易。同时屋主也可自行寻找可能的买家。

 

委托贩售

选定合作的中介并且与之签订契约之后，就正式进入委托贩售的流程。日本房屋中介的销售方式除了传统的发传单、店铺门口张贴广告之外，现在也主要通过网络来进行销售宣传。

 

 

开放赏屋

开放赏屋是推动交易的必要步骤。虽然有些人不介意只通过照片或视频就下订，但随着疫情过去，生活恢复正常，绝大多数的投资人还是偏好实际前往看屋。建议屋主在正式开放赏屋前委托专业的清洁公司对屋内进行清洁。不仅照片拍起来较美观，在实际开放时也能给人留下更好的印象。

 

签订交易契约直至交屋

若买卖双方达成共识则可进入签订买卖交易契约的环节。在签约的当下，一般买家会向屋主支付「手付金（首付金）」也就是定金。金额约为房屋交易金额的5%~10%。

 

签订买卖交易契约时会需要以下文件及用品：

◆ 印章

◆ 印鉴证明（有效期需为三个月以内）

◆ 本人的确认资料（日本人一般会使用驾照。外国人可使用护照、在留卡等）

 

 

税金申报（确定申告）

交屋后，隔年的二月至三月之间屋主会需要针对买卖所产生的损益进行税金申报。出售房地产会产生「让渡所得」。屋主需要缴交「让渡所得税」。若屋主本身居住于日本则还需缴交一笔「住民税」也就是居民税。

 

下期我们将来说说出售房产时可能会有哪些费用，敬请期待。

 

……

 

房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

 

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