想投资日本小城市的新建房，究竟值不值得买？｜日本买房

目录

• 优点
• 投资地方城市的房地产的缺点及风险

投资房地产与任何投资都一样，有其优点就一定有其缺点和风险。而非主要城市的房地产，比起大都市的房产其优缺点和风险也各异。今天就列举几个投资地方城市的房地产时，比较常见的优缺点和风险。

优点

① 地方城市的房地产表面回报率较高：

以日本的房地产来看，地方城市的房地产由于总价较低的关系。表面投资回报率算起来都会比东京、大阪等主要大城市高。

以东京来看，地点位于东京23区的新建RC物件，表面回报率大约都在4%以下，通常3%~3.5%比较合理。另一方面，地方城市如果是自己购入土地盖新房的话，同样是RC造的物件，有时表面回报率甚至可超过10%。

② 地方城市的房地产投资，较容易将投资金额压在一定范围：

地方城市因为土地价格较便宜，就算自己购入土地盖房，其花费成本也比大城市来得低。例如，以东京首都圈为例，光是土地就要价超过一亿日圆的情况也并不少见，如再加上要盖新房则成本会更高。

③ 地方城市的房地产投资，较容易向银行申请全部金额贷款：

地方城市的房产投资，土地的实际价格几乎都可用比评价额还低的价格购入。对于重视评价额的银行而言，比较愿意通过全额贷款的申请。大城市的房地产投资则因为投资成本较高，银行为避免风险，通常会希望投资人能自己承担更多贷款额。

④ 投资地方城市的房地产节税效果更加明显：

因为地方城市的土地价格通常比起投入在建筑物（房产）本身的价格要低。因此建筑物本身的减价偿还费用的所占比例较高，也能起到较大的节税效果。

反观大城市的房地产投资，土地价格占整体投资金额超过一半以上的情况居多。建物本身能计算的减价偿还额占比并不多，因此节税效果较差。

⑤ 新房在短时间发生大规模修缮工程的机率小：

因为我们是以新房为例，新房比起中古房有一个优势就是，在入手后5~10年内需要对建筑物大规模修缮的几率不高，投资人短期内不需要担心这方面的问题。

投资地方城市的房地产的缺点及风险

① 位于地方城市的房地产，如果房主本身并不住在房产所在地的话，不论新屋或中古都会遇到以下的问题：

■ 不方便时常去确认物件的情况

■ 更换管理公司或中介公司时会比较麻烦

■ 通常不方便自己选择装修公司或建筑业者

■ 地方城市租房需求较低，通常搬家旺季过后，就容易找不到租客

■ 原状恢复的费用等杂费实际上成本会比大城市的房产高

② 搬家旺季过后就容易找不到租客，租不出去的机率高：

日本的搬家季节为每年的一月到三月，这段期间刚步入社会的新社畜和刚入学的学生们搬家的需求量最大。因此，这段期间也是房东最容易收到租房申请的季节。

大城市因为发展机会多，租房需求一整年都比较平稳；地方城市的租房需求则多半仰赖学校、工厂、公司等特定的租房需求。一但过了旺季，就很难有租客上门。并且新房一但超过三年以上就会被当成旧屋，优势肯定不如新盖的房子。

③ 地方城市的房子容易随着屋龄升高，能开出的租金价格也跟着下降：

这个现象特别容易发生在租房需求比较不旺盛的地方城市，相较于大城市人口增长稳定，租房需求旺盛，就算是中古屋，只要地点佳还是能有稳定租客来源，租金也不容易掉价。

地方城市人口减少明显，人口外移严重，租房需求也低。因此，房东也无法开出高租金，且随着屋龄升高，甚至必须被迫降低租金。以地方城市而言，新房大约在落成后的第五年以后就要开始考虑降低租金。

……

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那么未来可期的房子该怎么选？现在买东京、大阪的房产有什么优势？这时有一个懂房产的朋友就十分重要！

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