日本新干线生活圈成投资新焦点，郊外城市住房需求提升！｜日本房产

发布: 2025/08/01 更新: 2025/09/28

居住在郊外，每日搭新干线通勤也不失为一种方法

因为如此，实际上距离东京有点距离，但只要居住地点实际位于新干线车站附近，搭新干线通勤的人也并不是没有。因此就算是当地因人口外流等因素，发展并不繁荣但位于车站周围的地区仍是有一定的居住需求。本篇就以这样的思路来探讨新干线通勤生活圈的房地产投资。

新干线通勤圈：距离东京直线距离100km

以东京车站为中心，可搭乘的路线有北陆新干线、东北新干线、东海道新干线。而距离东京车站乘车时间约40分钟至1个小时以内的车站有以下几个站点。

距离东京车站40分钟以内、60分钟以内的车站（新干线、在来线）

无标题绘图 (1).jpg NAVITIME「东京まで50～60分（1时间）で通勤・通学できる駅一覧」

以在来线的普通列车而言，搭车时间过长，但以新干线来说乘车时间可大幅缩短的范围，都可算作新干线的通勤圈。

例如，直线距离东京车站约100公里，新干线乘车时间勉强为60分钟左右的宇都宫站，也可算是新干线通勤生活圈内。

地方城市具备依靠新干线通勤的需求

以「新干线通勤生活圈」这样的思维选择有新干线车站的地方城市或郊外居住，这样的人在关东地区并不少。

特别是近年来东京都内的房价高涨，想定居在市中心越来越困难。因此平日生活在物价较低的郊区，只有工作时通勤至市区，选择依靠新干线通勤的人未来或许会越来越多。

根据LIFULL HOME’s的调查，有新干线停靠的城市，一个月的房租大约如下。虽然也有例外，但是比起东京市中心，距离东京车站新干线车程40分钟的地方，居住成本＋交通成本比起市中心更低的情况也不是没有。由此可见，「新干线通勤生活圈」的确具备一定的市场需求。

无标题绘图 (2).jpg 家赁：LIFULL HOME’s「みえる！赁贷経营」、交通费：ekitan「定期代検索」をもとに笔者作成。家赁は各駅がある自治体の相场を基に集计

如果以房地产投资的角度思考，这个客层多半是工作地点在东京市区，但是因为不想负担居住在东京市区的高生活成本，因此愿意在通勤方面做退让。所以，站在投资人的角度，选择有「新干线通勤需求的地方」换言之「有新干线站点通过的地方城市」、「新干线车站附近的地点」确保有租赁需求，并且提供品质好的居住环境这一点就很重要。

符合新干线通勤生活圈的租房特征

符合该需求的租赁物件，主要有以下三个特征：

■ 距离车站为步行可到的距离。理想为10分钟以内

■ 设备齐全、居住环境和质量良好的物件

■ 拥有可在家办公的空间

首先车站需在徒步范围内，这一点才能确实满足租客的需求。虽然说新干线速度很快，但比起住在市区，依然属于长途通勤。因此想尽量减少整体的通勤时间，尽量降低身心的负担，是这一类型通勤族最大的需求。

如果从住的地方还要搭乘别的交通工具或是开车才能到达新干线车站的话，这一点会相当不利。因此如果想投资此类型物件，务必选择车站附近的投资物件。特别是徒步10分钟以内，越近越好。这种物件才能满足特定需求，确保安定的出租。

此外，还有一点值得注意的是，东京都心的平均薪资放在日本全国都算是高的。因此在东京市区工作，且愿意牺牲时间居住于郊外的上班族，这些人有可能愿意在居住或是说房子方面花更多预算。住得宽敞一点、比起市区更高级一点。因此对于投资人来说，提供质量较好，租金稍微高一点的物件都还是有机会的。

挑选物件时可以循着这个思路，「居住质量更好些」、「安全」、「便利」。此外，这个族群除了愿意多花点时间在通勤上，有些人基本上为在家办公、不需要常进公司的工作型态。因此有可以在家办公的空间这一点，也是这类型租客在意的点。

新干线通勤生活圈3大都市推荐

以下是三个投资人可纳入考察的地方城市：

■ 小田原市

■ 熊谷市

■ 三岛市

这三个城市都是距离东京车站，搭乘新干线40分～60分左右可到达的地方。

无标题绘图 (3).jpg 出所：小田原市、熊谷市、三岛市、川崎市のWebサイト、人口见通しは「国立社会保障・人口问题研究所」不动产关连データはLIFULL HOME’s「みえる！赁贷経营」。なお、人口增减率は对2020年

这三个城市的房地产投报率几乎都比平均来得高。如果担心市中心的投资物件因为价格高导致投报率换算不佳。但也担心郊外等地方城市容易租不出去的话，瞄准新干线通勤生活圈也是一种投资思路。

不过这类型需求比较特定的房地产，投资时务必要注意以下几点：

■ 需注意当地人口减少的风险

■ 当地符合需求的物件数量并不多

■ 如要投资置产，融资可能有难度

首先，就算是能够靠新干线到达的地方，地方城市人口减少已是大趋势。上述的城市，实际上人口也在减少中。

这些新干线经过的地方城市，未来或许会朝着交通便利的地方人口聚集，其他地方发展萧条的两极化发展。对于投资人来说，务必挑选离车站近，交通方便的地点投资为佳。

另外，地方城市租赁物件的数量本就比大都市少，投资人必须要在为数不多的选项中，挑选符合租客需求的物件才能真正创造收益。

除了可以参考各大房产中介网上披露的信息之外，实际前往当地咨询当地的房地产中介也是方法之一。这些当地的房产从业者熟悉当地的情况，并且手上也会有一些尚未公开的物件数据。

最后说到融资。投资这些条件比较特定的地方城市房地产，在融资贷款方面可能比较困难。通常愿意贷款给这类型物件的银行并不多。换言之，就算愿意贷款给申请人，能贷的金额不高、利息高等，放贷条件严格的可能性也很高。如果考虑贷款，则建议考虑当地的地方银行会比较容易。非当地的银行一般不愿意贷款给风险比较高的地方物件。

随着不动产的价格持续攀升，东京市区的不动产投资需求虽依然旺盛，但随着房价成本升高，投资的报酬率也变得不是那么乐观。投报率不佳的物件也逐步增加。如果考虑将投资目光移往人口较少的地区，就必须抓住特定的客层。

本文介绍的新干线通勤生活圈，具备前往东京市区工作的族群支持。并且地方城市的房价比较低，投报率换算比市区来得高。这种具备特定客层、特定需求的物件也是投资人可纳入考察的一个选项。

……

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