东京核心3区中古大楼售价过热，租金售价比急跌｜日本房产

发布: 2025/08/20 更新: 2025/09/28

房屋的售价某种程度上反映了投资人对于未来房价可能会上涨的期待

要了解东京都的中古大楼行情动向，光是分析售价的变化是不够的。售价的变化并不能实际反映房地产市场的现况，因为房地产的价格还包括了投资人对于市场的期待以及银行利息的变化等各种客观、主观因素的交错影响，并不完全与现实人们对于住房的需求一致。

本篇文章会以「若自住的话，愿意或可负担的租金程度」以及「物件的出售价格」的对比来分析市场的状况。

房屋的贩售价格急速攀升

下图为2008年1〜3月份至2025年4〜6月份，东京都各区中古大楼的平均成交单价变化。

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先看整体的平均成交单价，自2008年金融风暴之后价格下滑，直到2013年开始才重新回稳上升。 进入2020年之后，特别是核心三区（千代田、中央、港）的价格更是快速上升。 2008年1〜3月份核心3区每平米的价格，平均为92万日圆。2025年4〜6月份这个数字上升至232万日圆，涨了2.5倍之多。

城西4区（涩谷、新宿、中野、杉并）、城南4区（品川、大田、目黑、世田谷）、城北5区（文京、豊岛、北、板桥、练马）、城东7区（台东、江东、江戸川、墨田、葛饰、足立、荒川）等区的成交单价则呈现缓慢上升。各个区域2008与2025年之间的价格上升率相比大约为1.8~2倍。

租金呈现缓慢上升

另一方面，租金的变化则没有像房子售价那么剧烈。以下的图表显示东京都各区域的中古大楼的平均租金单价变化。

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核心3区自2008年1〜3月份至2025年4〜6月份的租金单价，1平方米约为4300日圆至5300日圆不等， 价格上升率约1.24倍 。其他非核心的区域，价格上升率缓慢。

城西、城南、城北前后比较大约上升1.1倍，城东为1.28倍。皆不像房价那般变化巨大。也就是说，房子的贩售价格与租金之间存在明显的不同。两者不能混为一谈。

租金与售价之间的差异加剧

接下来来看租金与售价比。

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可以看到租金与房子售价之间的差异越来越大。2008年1〜3月份核心3区的租金与售价比为5.6%，2025年4〜6月份虽降到2.8%，但贩售价格比起租金呈现大幅上涨的趋势。可以说市场的变化与实际对住房的需求出现不小的差距。 投资热钱的涌入，导致市场行情无法真正反映那些对自住有真正需求的购房人的期望。

另一方面，城东与城北等非核心区域，目前的租金售价比约在4%，算是相对平衡，平缓上升。特别是2023年之后，除了核心区域之外，租金售价比几乎呈现趋缓成长甚至持平。非核心区域的物件的资产价格过热感相对克制。

租金售价比下滑的原因，推测与政府的金融缓和政策，政府资金介入、海外投资资金涌入、市场供需下滑等因素有关。另外，租金行情与居住者的经济水平以及能选择的区域有实质的关联，因此比起房屋售价有单纯投资热钱炒高的一个可能性，租金与实际市场需求有较紧密关联，因此也比较不会出现急速上升的情况，才会呈现房屋售价持续上升，但租金价格比却下跌的现象。

也就是说，房屋的售价某种程度上反映了投资人对于未来房价可能会上涨的期待，租金则较实际的反映了租屋人可以负担的行情。

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