东京两个区中古楼售价破亿！究竟火爆的地段有哪些？

发布: 2025/08/29 更新: 2025/12/24

东京23区：行情破亿的中古屋占比迅速增加

根据LIFULL HOME’S的网站上所刊登，地点位于东京23区的中古大楼，价格超过一亿日圆的物件占比，2015年为1.0%、2020年为3.4％。这个数字在2025年（1-6月）上升至15.5％。以户数来看，等于市场上流通的户数中，每7户就有1户的中古屋价格突破1亿日圆。

图片 1.png

东京23区：破亿的中古楼房占比较高的行政区

2025年（1-6月）「破亿的中古楼房占比较高的行政区」如下：第一名「港区（54.5％）」、第二名「千代田区（51.2％）」、第三名「中央区（44.7％）」。这三个行政区的中古大楼几乎一半价格都突破一亿日元。

反观，23区里有10个行政区这个占比则不到5%。就算同样都是东京都，行政区之间的行情落差也颇大。价格破亿日圆占比高的行政区为千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区、文京区，也就是俗称的核心6区，为东京都内重点发展的6个行政区。

图片 2.png

另外再来看看10年前与10年后的变化，2015年核心6区的亿元中古大楼占比，除了港区（5.7％）・千代田区（8.0％）・涩谷区（6.7％）超过5%，其他三个行政区都还未超过5%。

再来看2020年的数据：港区（22.0％）、千代田区（19.9％）、涩谷区（15.1％）这三个行政区的占比大幅上升。之前占比还未突破5%的中央区，占比也上升到（6.2％）。2025年（1-6月）千代田区（54.5％）、港区（51.2％）也是首次出现占比突破50%的行政区。

图片 3.png

首都圈：亿元中古楼，谘询数量排行（以车站分类）

以2019年～2025年6月LIFULL HOME’S的网站上刊登的首都圈破亿中古楼，谘询量最多的是近年来以湾岸高级住宅闻名的「胜哄（胜どき）」。

第二名为「白金高轮」、第三名为「广尾」，虽然东京都全区以及千叶县、神奈川县、埼玉县皆纳入统计范围，但前20名皆位于东京23区。

图片 4.png

港区＆千代田区价格破亿的中古楼数量过半，成为高额物件的集中地

东京的房地产价格迅速攀升的多半集中在新建案。原因多为因日圆贬值所导致的原物料、建材价格上涨。营建业及物流业的人力成本上升，以及东京都心土地价格上升等多重因素所导致。

自2022年起，东京23区的新建公寓贩售价格连续三年突破一亿日元，这也带动了东京都心周围的中古大楼价格也跟着上涨。同时，这些亿元的中古大楼咨询数也急速增加。

未来，新建大楼的售价预计仍会持续上升，连带高价的中古大楼数量也会跟着增加。如果是东京的精华地带，就算屋龄超过30甚至40年仍有可能出现价格破亿的情况。当然也不能排除市场有可能呈现局部泡沫化的现象。

uUzvQ3lML_bkIqyakc1vFhNrRI0RUQxg5aFkrX0xDg1_T0wXrbEJjtNGtrf1o9y3ZXcGwx-2HV5KvZLvn4uuvgW99izYtdBpqMywjrNCNff89h_u9eIYMJIC5IULuiI-ipTH9Ms55Y5BmYZUw9gyvaX0ZpzCPVx0dSy26GbDZSItfDZbv56w3JAVRyB6O1L3vQv8Md9TtFZ0z-I9Ndf05g==.jpeg

同一时间，东京都的行政区之间行情和状况也呈现两样情。例如「足立区」基本上没出现过价格破亿的中古屋。江戸川区、葛饰区、板桥区等城北及城东区，基本上也没有出现过如此高价的物件。

由此可见价格破亿的中古物件基本上集中在某几个特定的行政区。以车站为区分的话，前20名的车站当中有10个站皆位于港区，是不折不扣的高级物件集中区。中央区和涩谷区各有3个车站上榜。品川区有2个车站上榜，千代田区和江东区则各有1个车站进榜。

2025年上半年，东京都内价格破亿的中古楼有99.1%皆位于东京23区，东京郊区只占了0.9%。预测今后房市将朝向「自住＋投资」需求的大方向发展。并且开始划分出「以自住为主」的地区，也就是随着屋龄增加，资产价值会逐步下滑的地区。以及不论屋龄，基本上房价都算是便宜地区以及因行政区的品牌光环，房地产资产价值人气不坠的高资产价值区。

……

房产投资市场永远是 「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点， 选对日本房产，不做市场的「韭菜」

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

那么未来可期的房子该怎么选？现在买东京、大阪的房产有什么优势？这时有一个懂房产的朋友就十分重要！