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海外投资人购入日本房地产的金额，2025年1~6月份比去年同期成长2倍
2025年1~6月份海外投资人投入日本房地产市场含商用不动产的金额，比起去年同期增加了2倍，超过1兆日圆，也刷新过往纪录，说明海外投资人在日本房地产投资市场当中相当活跃。
7月之后包含日产汽车总部的收购等市场上关注的大型交易案。物价上升连带有可能推升租金行情以及日本房地产投报率放眼国际市场的高收益性等因素，都促使海外资金看好日本市场进而吸引热钱涌入。也是推升日本房价的主要因素之一。
根据CBRE自2005年之后的统计，市场投资总额超过1兆1400亿日圆，当中超过4成为商业办公楼的投资。
例如美国投资服务企业Black Stone在今年2月份就以4000亿日圆的金额取得位于东京都千代田区的「东京Garden Terrance纪尾井町」大楼。这也是外资企业对日本国内不动产投资的最高金额案件。根据日本房地产从业人员表示，「日本的房地产投资市场在国际上被视为是相当有潜力的重要市场」。
香港籍外资企业Gaw Capital Partners则以大约1500亿日圆购入了位于东京都中央区的「东急Plaza银座」百货。该公司的受访员工表示，「公司未来也会持续投资具备长期的发展价值、地理位置良好的优质房地产」。
美籍外资企业Warburg Pincus LLC则购入了以东京为中心的大规模的share house物件。
外资资金涌入主要的一个因素是因为，市场预测日本的通货膨胀将会长期化。根据日本政府公布的七月份消费者物价指数（CPI、2020年=100）除了生鲜食品之外，综合指数比起去年同月上升了3.1%，也是连续8个月都达到3%。市场预测房市也会连带受到影响，商办等租金也会连带有上涨的压力。
随着疫情解封，生活回归正常之后，重回办公室的情况也越来越普遍。企业对于东京市中心办公室的需求也持续增加。根据三幸地产的分析师表示「企业对地点好、屋龄尚浅的大型商办的需求特别高，这也连带带动了租金上涨」。
放眼国际市场，日本房地产的投资收益性高
透过比较投报率和长期的利息之间的差可以得出收益性。根据三井住友研究所的试算，国际主要城市当中商办的投资收益性如下，东京都心2025年1-3月的数字为1.9%、纽约为1.7%、伦敦为1.2%。单就商办领域，日本比起其他主要国际市场仍具有高度的投资价值。
日本的上市企业为了更有效规划手上持有的资产，也加速脱手手上持有的房地产。美籍外资不动产投资企业LaSalle的投资顾问表示，「我们向客户提出出售手上不动产的提案也有所增加。企业收购与出售房地产会作为一体的方案向顾客提案」。
而文中提到的考虑将总部出售的日产，目前作为买主的有利候选是美国籍的投资企业KKR。此案的交易金额预估约在1000亿日圆左右。日产因为业绩不佳，而考虑将手上资产售出并将资金作为投资资金使用。
Sapporo Holdings 也决定出售手上的资产。其中包含位于涩谷区的复合式商用设施惠比寿Garden Place等位于东京都心精华地段的物件，都受到市场关注。企业也预计将到手后的资金用于未来事业成长的投资资金。
根据CBRE的主管表示，伴随日本整体物价上涨，期待租金也有机会连带上升的海外投资人多。目前海外资金暂时还会持续涌入日本房市投资市场。
不动产的价格当下依然呈现强势的局面。例如以东京市区的约70平方公尺的中古大楼为例，平均期望贩售价格来到1亿477万日圆，创下新高。
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房产投资市场永远是 「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。
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神居秒算 编辑部
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