市场需求强劲推升房价，首都圈可开发用地将面临不足｜日本房产

东京首都圈的公寓价格持续攀升，新建公寓平均价格连续3个月达到1亿日圆的水平。随着建筑成本上升，可开发用地减少，价格也持续上升。此外，有能力负担市中心住宅的高薪族群，对于市区住宅的需求也强劲。

根据不动产经济研究所公布的首都圈公寓平均成交价，2025年上半年的均价比起10年前的2015年的整体价格，上涨了62.3%。推测主要与建造成本大幅上涨有关。根据建设物价调查会公布的数据，2025年的建造成本比起2015年上升了36.4%。不过值得注意的是，建造费用的上涨一直以来都没有贩售价格上涨的速度快。

出售价格与建造费用之间的差距从2023年开始起就已经有扩大趋势，根据专家表示，就算考虑到建筑物的质量，公寓的售价也已远超过其建设的成本。

如果以资本金达10亿日圆以上的大企业的营业利益率来看，2024年不动产业的利益率为15.9%，这个数字与2007年相同。比起泡沫经济末期的1990年的18.1%有所下降。而建造业的利益率为6.1%，比全产业平均的7.8%要低。如果以利益率来看，并没有像售价一样呈现「强劲上涨」的情况。

日本房地产市场的一大课题永远是「可开发的土地不足」。根据日本不动产经济研究所整理的数据显示，东京23区在2024年的出售成交户数比起2015年减少了55%，其中首都圈减少幅度为43%、全国为24%。以东京都来看，位于市区的工厂用地、企业宅遗迹或公有地的释出越来越少，导致大规模的开发趋缓。

根据三菱UFJ信托银行2025年7月的开发商入手情况来说，高达73%的客户表示情况不乐观，比起前一年的68%还要高。从目前来看，东京都可用于开发的土地越来越稀缺，取得越来越困难。

「越来越多竞争对手入场进行酒店或商业设施的开发，取得用地变得越发困难。」

以三井不动产Residence为例，2024年花费在取得土地的费用达1640亿日圆。比起往年上升，各家开发商竞争激烈，土地取得的成本与费用也越来越高。

大型开发商花在建设以及土地调度的成本持续攀升，这使得越来越多开发商转向至薄利多销的物件销售策略。以首都圈为例，2023年成交价格在3亿日圆以上的户型数量占比为2%，2024年则降低到约1%。

公寓价格高涨原因不只是供应方，需求方也是主因。「高收入的双薪家庭对于价格大约1亿日圆左右的高级物件需求旺盛，也是推高贩售价格的主因之一。」

根据总务省的调查，2024年，年收700万日圆以上的双薪家庭达到45万户。比起10年前的22万户翻了1倍多。若看住宅贷款的使用比例，双薪家庭申请「双人贷款pair loan」的比例为37%，也是自2018年之后最高的比例。

就算日本迈入人口减少的时代，东京市区的定居家户数依然持续增加。预计这个情况会持续至2035年，之后将趋于平缓，预计到2045年东京都双人家庭的数量将达到129万户。

新建公寓的价格上升也影响了中古屋和房屋租赁的价格行情，其中租金持续上升。2025年8月平均租金占可支配所得之比例达到40.8%。

日本针对住宅政策方面的国家支出，也就是政府方面的支援比起其他发达国家少很多，仅占GDP的0.1%。而欧美国家类似英国为1.2%，法国为0.6%、德国0.5%、美国为0.2%。

未来，若东京市区的房价持续攀升，民间要求政府提出对策的声音也会越来越高，东京作为首都提供合理价格的住宅的讨论度也会增加。

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