​东京二手公寓，正在全面迈入「亿时代」？｜日本房产

目录

• 东京23区，中古公寓正「全面破亿」
• 为什么中古房也这么贵？
• 外国买家是主因吗？
• 「老房 + 全面翻新」模式或成主流

如果你这两年一直关注日本房地产，尤其是东京市场，可能会有一个明显的感受：

「贵」已经不足以形容现在的房价了

而更值得注意的是，这一轮上涨，并不是只发生在新建高端公寓（塔楼）上。根据日本大型房地产平台LIFULL HOME’S最新发布的调查数据，东京23区的中古公寓市场，也正在整体跨过「1亿日元」的价格门槛。

换句话说，「买不起新房，只能买二手」的缓冲区，也在缓慢消失。

东京23区，中古公寓正「全面破亿」

LIFULL HOME’S 以东京23区为对象，对平台上挂牌的中古公寓进行统计，并统一按照70㎡标准面积换算价格，对2025年1月至11月的市场情况进行了分析。

结果相当直观，也相当震撼：

在东京23区内，建筑年数在25年以内的中古公寓，平均价格全部超过1亿日元。

这意味着什么？

意味着在东京的主城区范围内，「1亿日元」不再只是新房或豪宅的专属价格带，而正在成为中古住宅的常态水平。

即便把时间轴拉长，对比5年前（2020年）的数据，价格变化依然非常夸张：房龄10~15年的中古公寓，5年内价格上涨217.6%；房龄15~20年的中古公寓，上涨 212.5%。

也就是说，短短5年时间，多个房龄段的中古房价格直接翻倍。

即使是房龄超过20年的公寓，其平均价格也已经逼近1亿日元；只有当房龄超过25年后，价格才回落至约8000万日元区间。

为什么中古房也这么贵？

日本中古公寓价格上涨这一现象的背后，并不是单一因素推动，而是结构性变化的结果。

■ 新房价格「长期站在1亿以上」

首先需要了解的大环境是，东京23区的新建公寓，平均价格已经连续3年以上维持在1亿日元以上。在这样的背景下，很多原本计划购买新房的家庭或投资者，只能「被迫」转向中古市场。

于是，中古公寓不再是「退而求其次」，而是承接主力需求的市场。

■ 需求转移，直接把中古市场推成「卖方市场」

当大量需求涌入中古市场，而供应并没有同步放大时，价格自然被整体抬升。

LIFULL HOME’S的分析指出：东京23区的中古公寓市场，已经明显呈现卖方主导的状态。

这也是为什么会看到哪怕是房龄10年、15年甚至20年的公寓，挂牌价格依然轻松破亿。不过不可忽视的一点是，「短期转卖型需求」正在放大波动。对国内投资者来说，有一个细节非常值得关注。在东京核心区域，已经长期存在一类购房行为：

购买新建或准新公寓 → 短期持有 → 高价转售

LIFULL HOME’S 的研究人员提到，市场中已经出现不少案例：

新建时 每坪约1200万日元 → 竣工后不到1年转卖 → 成交时 每坪超过3000万日元

这意味着在东京，「比新房还贵的二手房」并不是个例，而是已经具备一定规模的市场现象。从投资视角看，这类需求并非传统意义上的「长期出租型投资」，而更接近资产博弈型、价格驱动型行为，它们在行情向上阶段，会明显放大价格的上行速度。

外国买家是主因吗？

从日本官方数据来看，目前并不能简单得出这个结论。根据日本国土交通省的调查，在东京等都心地区，住宅购买者中，海外居住者的比例约为3%。至少在当前阶段，市场的主导力量依然是日本国内买家。

不过需要注意的是，在日元持续走弱的环境下，海外资金的吸引力正在增强，未来这一比例是否上升，仍值得持续观察。

如果站在国内投资者的角度来看，这份调查其实传递了几个非常清晰的信号：

1️⃣ 「中古=便宜」的时代正在结束 在东京23区，中古房更多只是「相对新房便宜」，而非「真正便宜」。

2️⃣ 房龄本身，正在被「地段和稀缺性」弱化 10年、15年、20年的房龄，在核心区已经不再是价格的决定性因素。

3️⃣ 投资逻辑正在发生变化 单纯依赖「低价买入」的空间越来越小，是否具备稀缺区位、是否有再开发/翻新潜力，变得更重要。

「老房 + 全面翻新」模式或成主流

在这样的市场环境下，日本本土已经出现一个明显的购房趋势：

购买地段好的老旧公寓 → 进行全套翻新 → 自住或再流通

从投资角度看，这种模式的本质是用「房龄」换取「地段」、用「装修投入」换取「居住与流通价值」。分析也指出，如果不把翻新型中古房纳入选择范围，在当前东京23区的价格环境下，无论是自住还是投资，选择空间都会被极大压缩。

LIFULL HOME’S的这份调查传递出的最重要信息，并不是「东京房价又涨了」，而是东京23区的住宅市场，已经进入一个「高位常态化」的阶段。

无论是新房还是二手房，无论是10年、15年还是20年的房龄，「上亿日元」正在成为绕不开的入场门槛。对于国内投资者而言，与其纠结「会不会回到以前的价格」，不如更现实地思考：

· 哪些区域是真正的长期核心区？ · 哪些房源具备穿越周期的能力？ · 在高价环境下，如何控制风险、而不是只追涨幅。

……

房产投资市场永远是 「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点， 选对日本房产，不做市场的「韭菜」

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

那么未来可期的房子该怎么选？现在买东京、大阪的房产有什么优势？这时有一个懂房产的朋友就十分重要！

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