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在观察日本新房市场时，很多国内投资者习惯只看两个指标：价格涨没涨、卖得好不好。但如果只停留在同比涨跌层面，往往会错过更关键市场变化。 从更加专业角度看，新房市场中最重要的指标并非价格，而是供应户数。
价格上涨的背后，是「供给被锁死」的市场
根据日本不动产经济研究所的数据，首都圈2025年的新建公寓供应量为21,962套，同比下降4.5%，刷新了自1973年有统计以来的最低纪录。供应量逐年下降，而价格却持续上行。
这两者并非巧合，而是长期形成的一种跷跷板关系。在日本新房市场中，「年度供应户数×平均售价」这一总销售额指标，实际上长期维持在一个相对稳定的区间。自2008年雷曼危机之后的18年里，这一数字几乎始终稳定在约2万亿日元左右。
这一微妙的平衡意味着新房市场并非需求消失，而是开发商在可控风险下，主动压缩供应、抬高单价，以维持整体收入稳定。
2005年前后日本新房市场的年销售规模曾达到3.5万亿日元。但雷曼危机前后，大量中小型开发商倒闭，市场急剧收缩。此后，以「财阀系7大开发商（メジャー7：Major 7）」为核心的寡头格局逐渐形成，在市场规模缩水至2万亿日元后，这些头部企业的市占率反而接近50%。
在金融机构对房地产行业长期保持谨慎态度的背景下，那些中小开发商即便账面盈利，也极易因资金链断裂而出局。这正是供应持续收缩的重要结构性原因。
而展望2026年，供应继续下降几乎已成定局。原因很简单：建筑成本仍在明显上升，而新房价格上涨已提前「锁定」。
「想买但买不到」正成为常态
价格上行的直接结果，是能买得起新房的人越来越少。销售速度一旦放缓，开发商自然会进一步压缩供应规模。由此形成的判断前提是：2026年，新房价格继续上涨，供应户数进一步减少。
如果以2025年的21,962套为基准，首都圈新房供应跌破2万套，已不再是极端情形。作为对比，日本新房供应的历史峰值出现在2000年，当年高达95,635套。也就是说，在短短25年时间，供应规模缩小了约80%。
但与此同时，自住购房需求并未同步消失。结果就是：想买房的人依然存在，但越来越多的人被迫留在租赁市场，尤其是以家庭型租户为主的群体。
当家庭租赁需求上升、而对应房源存量不足时，市场自然会进入「供给吃紧」的状态。实际数据已经反映出这一变化——在日本J-REIT所持有的住宅资产中，家庭型租赁住房在约4年的持有周期内，租金涨幅已接近20%。
对于供给端而言，开发商的危机感同样在加剧。因为对于开发商来说，难点在于优质住宅用地越来越难以获取。理论上，适合建高层住宅的地块，往往也同样适合开发酒店或写字楼，而后两者在当前市场环境下，收益率往往高于住宅项目，这进一步挤压了住宅用地供给。
在这种背景下，一些开发商开始采取非常规手段来「创造」项目条件，比方说：
■ 定期借地权住宅：2025年供应量达到1,502套，超过2008年创下的历史高点；
■ 老旧物业重建项目：地权结构复杂、协调成本高，但不得不做；
■ 小规模项目开发：过去被忽视的30户以下小型地块，如今也被纳入开发范围；
■ 甚至在成本明显上升的情况下，仍进行「地上げ」（高价收购、整合土地）。
这些做法的共同结果只有一个：土地成本被整体推高，未来新房售价进一步上行几乎不可避免。而当单套价格不断攀升、却缺乏新的需求刺激因素时，市场最终只会呈现三种结果之一：
■ 减少实际供应；
■ 库存增加；
■ 首月成交率持续下滑。
1LDK、2LDK户型占比上升，塔楼「热情」逐渐消沉
2025年，首都圈新建公寓的首月成交率为63.9%，连续两年低于「市场健康线」70%。与此同时，东京23区的新房平均价格已达到1.36亿日元，平方米单价同比上涨超过20%。
在单价持续走高的前提下，开发商若想控制总价，唯一的办法只能是缩小面积。
曾经普遍在70㎡以上的3LDK，如今平均已缩小至约66㎡。而随着住宅贷款减税政策将适用面积下限统一放宽至40㎡以上，开发商在未来两年内具备调整户型规划的空间，40㎡级产品的占比存在上升可能。
值得注意的是，40㎡级别住宅在资产属性上，并不逊色于传统家庭型产品（70㎡），这使得包括投资者在内的需求层有望扩大。
在当前仍以3LDK为主流（约占70%）的供给结构下，1LDK与2LDK的占比上升，几乎是一种必然趋势。这既源于价格因素，也反映了家庭结构变化、一人或两人家庭增加，以及「中心＋近郊」的双据点生活方式逐渐普及。
另一个不容忽视的变化是：塔楼公寓的成交速度正在放缓。2025年12月，20层以上超高层住宅的成交率为64.5%，而上一年同期高达90.5%。尽管不同年份的项目条件并不完全可比，但趋势本身已值得警惕。
塔楼产品的一个共性问题在于：价格越高、修缮基金与管理费的绝对金额增长越快。在市中心，优质地段仍具吸引力；但在郊区，当高价叠加高运行成本时，潜在购买群体的基础明显不足。
数据背后，看透结构性变化比销售数字本身更重要
在不动产经济研究所的月度数据中，12月往往是全年供应量最多的月份。从常识判断，这并不合理——年末本应是交易最清淡的时期。
更合理的解释是：部分销售数据在当月未能完全统计，而被集中计入12月。再加上近年来「未公开先行销售（アンダー贩売）」的增加，市场透明度正在下降。
在开发商日趋寡头化的同时，市场本身反而变得更难读懂。也正因为如此，比起简单看涨跌，理解数字背后的结构性变化，才是判断日本房地产中长期趋势的关键。
……
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神居秒算 编辑部
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