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7月1日，日本国税厅公布了2026年日本房产路线价（路线価）数据，再次显示出日本房地产市场仍处于上涨阶段：全国标准宅地的评估基准价格平均同比上涨2.9%，高于去年的2.7%，实现连续5年上涨。
银座连续41年位居全国第一
区别于房屋买卖的市场价格，路线价是日本国税厅每年7月按照当年1月1日时的公示地价来确定的「土地基准价格」。从数值上它是实际房价的约80%左右，且路线价主要是用来计算该房产计算遗产税、赠与税时的土地价值。
尽管路线价不是买卖价格，但是是用来衡量某地块长期价格走势、地段价值以及是否具有投资性。
目前，日本全国路线价最高的地点仍然是位于东京都中央区银座5丁目银座中央通上的「鸠居堂前」。其路线价达到每平方米5336万日元（约221.4万人民币），较去年的4808万日元上涨11.0%，也是自1986年起连续41年保持全国最高地价。
鸠居堂前
排名第二的是大阪市北区角田町御堂筋，每平方米2120万日元（约88万人民币），同比上涨1.5%；第三位是横滨市西区南幸1丁目横滨站西口巴士总站前道路，每平方米1760万日元（约73万人民币），同比上涨2.3%；第四位是名古屋市中村区名站1丁目名站通，每平方米1304万日元（约54万人民币），同比上涨1.2%；第五位是福冈市中央区天神2丁目渡边通，每平方米992万日元（约41万人民币），同比上涨2.5%。
大型城市交通枢纽周边及繁华商业街依旧占据榜单前列，这一格局并未发生明显变化。然而，更值得关注的是涨幅最高地区的变化。
佐贺、盛冈、奈良等地方城市纷纷实现两位数增长，这一现象已经难以仅用传统的「东京一极集中」来解释。随着车站周边再开发、旅游需求增长、访日游客恢复，以及酒店和商业设施投资增加，资本正逐步流入部分地方城市。
上涨城市增至44个，下跌城市为「0」
从各都道府县政府所在地最高路线价来看，实现上涨的城市达到44个，而去年为35个，上涨城市数量明显增加。
保持持平的是青森市、津市和鸟取市3座城市，没有任何城市出现下跌。
这表明，至少在主要城市中心区域，地价下行压力已经明显减弱。
不过，从各都道府县标准宅地平均变动率来看，不同地区之间仍存在较大差异。
东京都上涨9.4%，冲绳县上涨6.6%，大阪府上涨5.1%，福冈县上涨4.2%，京都府上涨3.9%。
旅游和商业需求旺盛、人口持续流入的都市圈，地价上涨尤为明显。
另一方面，山形县、和歌山县、德岛县、爱媛县等地区仍然处于负增长区间。
这意味着，并非整个地方地区都在同步复苏。相反，即使在地方地区内部，具有成长预期的区域与受人口减少影响地区之间的差距正在不断扩大。
路线价上涨也将直接影响税负
由于路线价是计算继承税和赠与税土地价值的重要依据。因此，路线价上涨不仅意味着房地产价格上涨。对于在城市拥有土地的个人以及即将面临继承的家庭而言，也意味着继承税评估金额提高，从而导致税收负担增加的可能性大幅提升。
尤其是在东京、大阪、福冈等核心城区持有房地产的人群，地价上涨未必完全是一件值得高兴的事情。
虽然资产价值提高了，但未来继承时需要缴纳的税款也可能随之增加。
「上涨城市」与「沉寂城市」差距正在扩大
此次路线价数据再次反映出，地价上涨带来的收益仍然集中在有限的地区。
银座、大阪御堂筋等顶级地段，由于商业价值极高、土地稀缺，持续吸引着来自日本国内外的投资资金。
福冈、冲绳、京都等地区，则受益于旅游需求增长和人口流入，推动地价持续上涨。
此外，佐贺、盛冈、奈良等地方核心城市，也因车站周边再开发以及旅游市场恢复，土地价值不断提升。
另一方面，在人口持续减少、缺乏再开发前景的地区，地价上涨的红利仍难以惠及。
即使中心城区部分区域出现上涨，周边地区及郊区依旧面临空置房增加、需求减少等问题。
如今，地价已经进入一个不再全国同步上涨的时代。真正决定土地价值的，是其能够在多大程度上吸纳人口、交通、旅游、商业以及城市更新等成长因素。
日本土地市场正悄悄发生改变
在土地稀缺、商业、旅游和住宅需求叠加的区域，价格仍有望保持相对稳健。2026年路线价所反映出的，是日本土地市场正从「数量时代」迈向「质量与地段时代」。
表面上看，全国地价似乎正在全面恢复，但实际情况并没有那么简单。
真正推动地价上涨的，不仅包括东京、大阪、京都、福冈等大都市圈，还包括那些受益于旅游需求、城市更新以及人口流入的部分地方核心城市。
与此同时，地方地区仍有部分区域持续下跌。如果仅关注全国平均涨幅，就容易误判市场真实情况。在地价上涨的背后，真正发生的是土地价值的重新筛选。
能够持续发展的城市与逐渐衰退的城市，两者之间的差距未来或将进一步扩大。
此次路线价所呈现出的，并非日本房地产市场已经全面复苏，而是「被市场选择的土地」与「难以被市场选择的土地」之间的差距，正在变得更加鲜明。
……
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神居秒算 编辑部
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