日本民宿投资真实案例分析:不是所有房子都能做民宿(上篇)

2018-07-12 12:00:00 神居秒算原创 房屋结构 购房流程

近期,“神居秒算”的垂询有一半都是关于投资日本民宿的,大家都认为日本民宿投资前景好,躺着也能赚租金,毕竟随着赴日游人数暴增,日本酒店业已呈负荷运动,酒店住宿短缺,2020年东京奥运会要来了,市场需求量开始加大…

民宿虽好,但是….

日本民宿正值过渡期,有三种不同法规存在的民宿,你了解么?

你是否知道投资日本民宿存在的潜在问题?

据说,日本真正能做民宿的房子只占比不到8%?

啥都没搞清,你就匆匆砸钱投资民宿了?

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小编通过上下篇文章,来还原一个投资日本民宿的真相!!

日本民宿(也被称之为民泊)近年来兴起,住在上海的张先生参加了国内中介的说明会,听说长租收益率6%-8%,民宿短租收益率超过10%!想到女儿现在就读于东京名校,全家又对日本很憧憬,心驰神往..

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于是张先生立马开始筹措投资事宜,寻找性价比高又心仪的房产,最后他通过国内某家房产中介,很快在2016年5月上旬,在东京都内买了一套两居室公寓。

张先生自以为从此在日本潇洒做房东,毕竟能躺着赚些租金,提前进行养老生活也是极好的..

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可是没过多久问题来了,民宿生意刚经营了3个月,张先生就后悔莫及了!因张先生人在上海,从招募客人到递送钥匙,清扫房间的事情全部都交给了民宿代理公司去做,期间不停地有邻居投诉,一些陌生人的进进出出引发了小摩擦,更严重的是民宿代理公司委托的清扫人员,在公共区域暂时放垃圾引发了问题,使得周边的租客认为住在里面的人不遵守规矩乱放垃圾,于是请来了公寓管理委员会,商议如何处罚张先生。

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最后经委员会商讨,张先生一家不得不放弃高收益的短租民宿,转为长租,虽然没有短租的收益率那么高,但是长租有着6%稳定收益率,而且好在不用一直被投诉所骚扰。

经女儿推荐,张先生垂询神居秒算,和我们大倒苦水之前在别处踩的坑,但是沟通下来,我们发现张先生对于民宿的法律政策一点都不了解。

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其实,做任何事情都需要提前了解清楚当地的法律法规,只要找到靠谱的平台,投资可靠的房源,经营民宿是可行的。

下面小编就来给你们普及一下投资民宿的法律法规!

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在日本,所谓民宿商业模式的确立正值过渡期,因此有三种根据不同法规而存在的民宿。三种形式即《民泊新法》的民宿,《民泊条例》的民宿以及《旅游业法》的特区民宿。三者为互补关系。

《民泊新法》:该法案于2017年3月向日本国会提出,与迄今为止的《旅馆业法》和《特区民泊》相比,规制条款约束将会放宽很多。

虽然使得一般住宅也可以作为住宿设施出借,但并不是什么样的住宅都可以对外出借。例如,《公寓管理规约》禁止民宿行为的公寓。

《民泊新法》的两大特征:

建筑物的用途的放宽

一年间营业日数的上限180天

《民泊新法》将民宿设施分为两类

家主居住型民宿(Homestay)

家主居住型民宿的必要条件为以下:

①住宅为提供者的日常生活根据地(原则上要求拥有住民票)。

②对外出借的日期中,提供者也居住于该住宅。

③需满足一年内出借日数等“一定的条件”。

家主不在型的民宿

家主不在型民宿如以下定义:

①非提供者的日常生活根据地,或是提供者的日常生活根据地,但在出借的日期内,提供者不居住在该住宅内。 (包含法人所有形式的)

②需满足一年内出借日数等“一定的条件”。

③在出借的住宅处,必须有“民宿设施管理者”。(委托已登记的管理者管理,或住宅提供者自己登录为管理者)

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《民泊条例》的特区民宿

从事特区民宿,行政的认定是必要条件。各自治体制定了详细的规定。如2017年1月25日时点为止,东京都大田区的特区民宿利用的最低条件为利用者借住7天6晚以上,而大阪市的特区民宿的利用条件为3天2晚起。

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《旅馆业法》的民宿,简易宿所的营业

由于在《旅馆业法》中并没有专门定义“出借个人住宅的旅馆业”这种形态的。于是,一部分民宿被加入了“简易宿所的营业”的定义范畴中,从而促使该类民宿申请旅馆业经营许可。 基本上,如符合以下四点,即被判断为适用《旅馆业法》,因此需要申请旅馆业经营许可: 收取住宿费。不局限于具体名称,如休息费,寝具租借费,清洁费,水电费等。包括以小时计费的。

具备社会性与否。如不特定的人入住的情况;通过广告宣传招租的情况等。

是否具备持续,反复性。如持续地招募租客的情况;限定星期几,或只在特定季节营业, 包括即使限定营业日,但重复招募的情况等。

是否为生活的根据地。如使用时间不满一个月,或使用时间在一个月以上,但房间的清扫,寝具的提供等都由住宅提供者承担的情况,则被判断为不是借住人的生活根据地。

前面提到的符合《民泊新法》的民宿和《民泊条例》的特区民宿都不属于《旅馆业法》的适用对象。(《民泊新法》中一年内营业超过180天的民宿需要申请经营许可。)

下期预告!你知道投资日本民宿的潜在问题么?你知道日本真正能做民宿的房子只占比不到8%么…?哪些房子才是做民宿的最好选择呢?别急,下篇我们来告诉你真相,告诉你投资民宿,选对才是真的放心!!

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