日本民宿投资真实案例分析:不是所有房子都能做民宿(下篇)

2018-07-12 12:00:00 神居秒算原创 房屋结构 购房流程

接连上篇日本投资民宿的法则法规,基本了解清楚之后,这篇会告诉你…

五大投资日本民宿的潜在问题!

教你如何更好的规避这些问题?

哪些房子可以投资做民宿?

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案例分析:与上篇上海张先生同病相怜的还有江苏的李小姐,但是不同的是

李小姐,江苏人,白领一族,有点存款,经常去日本游玩,在朋友介绍下,通过国内一家中介投资了一套公寓做日本民宿,想到平日自己去日本玩能免了住宿费还有投资收益拿,两全其美。

投资民宿,必须得准备家具,电子用品,消耗品等。虽说执着于提供完备的家具会增加客源,然而在竞争越来越激烈的现在,因为家具的好坏而选择住宿的人越来越少了。

民宿的收入按每晚平均的住宿费来计算。此外从住宿者那收取的清扫费也可以算入收入中。而支出方面,如果民宿的运营权全部交给代理公司的话,房子的每月租金,递送钥匙,处理外国客人垂询等一系列服务的代理费,一般要花费营业额的20%。

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比如说,20万日元的营业额,就要花4万日元。清扫代理费用的话,平均花费4000-6000日元。这要占到营业额的20%-30%, 因此运营代理费和清扫代理费加起来,就要占用营业额的一半左右。还有水电费,无线网络费等都是开销。

李小姐的民宿原来一晚收9000日元,但因为代理公司觉得那样招客难,于是擅自将费用降低到6000日元一晚。当初设定的9000日元一晚的住宿费,一个月能够有18万日元的营收,因为被随便降低,导致一个月只有12万日元营收。李小姐对此十分气愤,但是代理公司则说:“如果是因为没有客人而导致营业额下降,我们就应该通过降低住宿费来吸引更多客人入住”。

李小姐已将最初的运营方针与代理公司传达到位,但后续代理公司的变更并没有得到李小姐的同意,导致现在除去代理费、水电费、清扫费、无线网络费等费用后,不仅没有利润,每月的赤字还在不断增加。

听了李小姐的一番遭遇,着实为她捏了一把汗。

五大投资日本民宿你不得不看的潜在问题!

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违反《旅馆业法》的可能性

问题最多发的方面就是违反现行的《旅馆业法》。对无证经营等违法经营者的罚款将从此前的3万日元大幅度提升至100万日元。《旅馆业法》规定,对于收取住宿费为他人提供住宿,具有社会性,持续性,反复性的营业设施适用《旅馆业法》。民宿属于《旅馆业法》下规定的“酒店营业”,“旅馆营业”,“简易宿所营业”,“寄宿营业”四类营业种类中的“简易宿所营业”的范畴。而作为简易宿所的条件之一,虽然《旅馆业法》中没有明确记载需要设置前台的规定,但要满足所有相关条例的话,需要设置前台。其次,《旅馆业法》对窗户,防火器具,避难通道等都有明确要求,如果经营的民宿住宅如果没有此类设备,火灾等不测事故发生时,后果将不堪设想。如经营的民宿不具备这些必要条件,就属于违法经营。

违反《建筑基准法》的可能性

根据建筑标准法,市区街道内的每栋建筑物的用途都已被事先决定。如居住用一般建筑有独栋住宅,分户住宅,共同住宅(公寓)等类别。经营民宿的时候,需要进行由一般住宅向简易宿所的用途变更。这里的问题点在于,市区街道内建筑物的用途都是各自设定好的。例如上述第一种的低层居住专用区域内的住宅作为简易宿所不被承认,因此该区域内的住宅就算想经营民宿,也不能进行用途变更。而使用没有进行用途变更的住宅经营民宿的行为即违反了建筑基准法。此外,虽然一般住宅基本都加入了火灾保险,但将一般住宅作为民宿出租时发生火灾的情况下,保险公司有可能拒绝赔付。

违反《消防法》的可能性

将住宅作为民宿出租的时候,根据出租的比例或面积,提供者有义务设置一定程度的消防设备。如果因没有设置消防设备而发生火灾,后果将不堪设想。 与邻居的纠纷

2015年11月5日,京都的某公寓发生的事件被揭发。某旅游公司擅自将大门的自动上锁功能解除,以方便众多游客入住。然而游客的大声喧哗,以及拖行李箱时发出的噪音等因素,给同住在楼里的其他居民造成了不快。由于文化,生活习惯方面的差异,如果不事先跟租客仔细说明注意事项,将会给邻居的生活造成困扰,进而使得继续经营民宿变得困难。

擅自转租

在没有房产所有人的许可下,擅自将租住的住宅转租给他人的行为在法律上是被禁止的。日本民法的第612条有明确规定

除了上述的这些可能发生的问题,在民宿经营的过程中,房东和租客都有可能遇到各种琐碎繁杂的问题和困扰,比如站在房东的立场,租客损坏房间物品,租客在禁烟房间擅自吸烟造成损坏等;而对于租客来说,出现问题与房东联系不上,房间真实情况与照片差距过大,入住环境与预约条件不符等问题也时常发生。

如何更好的规避这些问题?

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仔细研究日本关于民宿最新的法律法规,找到靠谱的代理公司(或中介),选择公开的房源平台(神居秒算),选择靠谱的房子。

哪些房子适合投资做民宿?

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前面已经谈到,经营民宿,需要遵守日本法律,同时也要避免同邻里的纠纷。因此,挑选民宿时,不光要看房型、价格以及回报率,此公寓是否得到业主委员会经营民宿的许可,也是非常重要的条件。如果有中介公司得知你想要经营民宿却不主动告知你这处房产是否满足条件,请再次确认这家中介的相关资质以及诚信程度。

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结合以往的经验,我们建议选择以下的房产作为民宿的房源候选:

别墅(日本称为一户建)

独门独户,和邻里交集较少,不太会因为所谓的打扰到邻居而被投诉。

在一楼入口不设电子门禁的公寓

外部人员基本可以自由进出,居民对此也比较习惯,不会过于大惊小怪。但此类公寓大多历史较为久远,出租时租金难以提高,另外一些在经营民宿的同时,也有偶尔自住需求的房东,会觉得居住环境本身难以令人满意。

业主委员会明文允许、或者默许经营民宿的公寓

但此类公寓非常稀少,占公寓整体数量不到1%,价格也相对来说贵一些。/p>

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