必看!去日本买房不被当软柿子捏的10条建议,中介看了想打人

2019-04-11 05:12:20 神居秒算原创 购房流程 税务知识

中国人去日本买房,因为人生地不熟,再加上政策不了解,很容易在各个环节被坑。

 

神居秒算整理了10条最实在的买房建议,拿着这本指南,谁也不能把你当软柿子捏。

 

1. 装小学生

不论是常年往来日本的老司机,还是从没去过日本的小白,在听中介介绍的时候,请保持耐心倾听的小学生心态。

 

就算听到言过于实的内容,可以再心里默默翻白眼,但是不建议当场说破,正面抬杠。

 

因为房产市场瞬息万变,每个人了解到的信息都可能不够全面,如果一上来就杠,不仅会还有可能造成中介的误会。

 

因为去向中介打听的,一类是真心想买房,一类是长期在观望,还有一类是同行去调研。

 

如果被中介误会成同行来搞事情的,那么他对你说的信息一定会有所保留,这对你买房是大大不利的。

 

2.别光盯着中心圈

 

不管是哪个城市,中心地段的房子,肯定都是抢手货。但是作为一个理性的投资客,别把目光都放在中心圈。

 

那些看起来身处最繁华地段,设施配套样样齐全的高端公寓,价格也一定很感人。如果买这里的房子,肯定能享受到这个城市最完善的服务,但是收益率企业不一定非常高,还有可能砸在手里租不出去。

 

如果你的投资需求是买套房慢慢收租,大可不必紧盯着中心圈,看看那些稍微偏离中心的,但是交通很发达,完全不影响生活,价格低很多的房子。

 

这些房子的租金更符合多数上班族能承受的范围,出租率更高。再加上买入的价格不高,收益率自然就高。只要这个地区的人口不至于逆增长,房价就有上升的空间。

 

当然了,那些听都没听说过的,只因为一部动漫或者一种美食而出名的地方,就别去买了。买入容易,出手难。

 

3. 别打中介费的主意

 

去日本买房,中介费都是房价的3%左右,大家基本也都默认了。

 

但是总有些人,觉得日本的中介费很中国的一样,是可以讨价还价的。

 

事实上这样的做法,不仅是在浪费时间,更重要的是降低了中介对你的服务热情。日本是非常讲究法律的,房屋中介费也都是法律认可,且定价统一的。

 

如果真的对这套房子有意向,在房价上还可以让中介去帮你努努力,这才是最聪明的做法。但是在中介费上,就别去费那个心思了。

 

4. 收益率的秘密

现在起日本买房的人,大多是奔着投资去的,那么收益率就至关重要。

 

中国的房子,以上海为例,收益率大概在2%左右。然后再来看日本的房子,中介挂出的收益率基本都在8%以上,还有15%以上的。很多人看到这样的数字,很容易被胜利冲昏了头脑。

 

但是很多中介挂出的收益率,都是表面收益,这其中没有将一些固定支出排除。再加上如果房屋的地方比较偏,还要考虑空置状态。所以看到回报率过高的房子,不要太激动。

 

一般日本人口比较多的城市,公寓大约需要15~22年可以收回总房价,年均租金回报率大约在4~6%;一户建大约需要10~14年可以收回总房价,年租金回报率大约在7~10%

 

5. 羊毛出在羊身上

羊毛出在羊身上,这句话放在哪儿都适用,也没有谁能避开这条法则。

 

我们在神居秒算的平台上,都能看到每套房子每个月的额外支出,也就是管理费维修金。如果是将房子完全托管出去,还要花费一笔托管费。其实只要价格大差不差,这是非常合理的。

 

毕竟跨国置业,如果不想花费太多心思,那就只能投入一部分资金来代劳。而且收管理费也是为了增加房子使用寿命,从而提高收益率。

 

所以再听到日本的房子要收管理费修缮金,先别急着痛斥这种做法,只要金额在合理范围内,而且确实看得到这些钱都花在哪儿了,就完全不是问题。

 

比如缴纳的修缮基金,确实用于房屋的修整上,我们看到日本几十年的老房子还很新,就是因为修缮基金都用在刀刃上了。

 

相反如果买一户建,不需要交公寓管理费和修缮基金,但是房子出了任何问题都要自己处理,实际上可能花的比管理费和修缮基金还要多,而且还麻烦。

 

所以,日本房产市场完善的好处就在于,每一项规定都是有存在的意义的。

 

6. 房价究竟靠什么涨

自从东京宣布2020年开办奥运会,各种说房价上涨的预言就没停过。

 

的确,东京的房价是很能打,但是和奥运会的关系大不大,这是要画一个问号的。

 

日本的房价蹭跌到谷底,近五年才开始迎来上涨,今天的日本房产市场,已经非常成熟稳定。换言之,几乎不会出现突然的大起大落。

 

那么日本的房价究竟靠什么涨?

 

最重要的,人口。为什么说东京的房价最稳定,因为设施配套都很完善,社会资源高度集中,导致人口的持续流入。因为人口的密集,带来东京房屋租金高,出租率高,从而能够长时间稳定房价。

 

除了日本本国的人口,外来旅游的人口也很重要。这也就解释了京都大阪这些旅游重心的房价涨幅。在房产市场成熟的国家,房价的上涨绝不是靠一场活动一次盛会,而是长久而稳定的活力。

 

7. 跟着车站走比什么都重要

如果是对日本不太熟悉的朋友,去日本买房应该怎么看。一句话:跟着车站走比什么都重要!

 

有很多中介为了提高房子的附加值,往往会强调,这套房子周边有很多著名的地标建筑。比如步行可达晴空塔,抬头可见东京塔等。

 

很多对日本不太了解的人,就会被这些地标给唬住了。但事实上,听中介说房子附近有哪些地铁站,最近的医院学校商场在哪儿,远比这些条件重要多了。

 

就像住在陆家嘴,看中的也不是天天能去看东方明珠,而是那里最集中的交通资源和生活设施。

 

8. 折旧率的套路

现在日本的房产市场,基本是以二手房为主,新房的价格普遍比较高。我们在神居秒算的平台上,都能看到每套房子的房龄。

 

首先值得放心的是,日本的房子虽然动辄三四十年房龄,但是因为建筑要求的严格,再加上定期修缮,所以房屋的质量是没什么问题的。

 

而且房子出手前,一定会重新装修维护,所以很多“高龄”的房子,看起来还是很新的,不会出现等质量问题。

 

但是毕竟是翻修不是重建,房屋符合抗震标准并不代表没问题,折旧率就是其中不可避免的。

 

比如木造一户建,基本使用年限是40年,如果买的房子太老,后期基本没有了房屋价值,只剩下土地价值。你能做的,要么推到重建,要么卖土地。

 

所以在日本买房,在强化价格优势的同时,尽量不要买房龄太高的,20-30年左右的就可以了。

 

9. 过分低价没好货

 

也不知最近是不是被其他媒体炒的,很多去日本买房的人,全都盯着低价房。的确,那些总价只有十几二十万,租金却能高达10%以上的房子,看起来在价格和租金上都占优势。

 

但是,我们非常不建议买房的人过于关注低价房。那些地方的房子,要么地方偏的根本没人知道,要么人口都外流,要么周边鸟不拉屎。反正,总有一两样是硬伤。

 

这样的房子买进来是没压力,总价还比不上国内的一个卫生间。但是买下之后的问题就来了,首先就是出租率,离市区太偏远的地方真的只适合养老。

 

就算是带租约的房子,之后该怎么转手。谁也不能保证这些地方的房价,还会不会跌。

 

10. 别把中国的思路带去日本

 

眼下越来越多的中国投资客去日本买房,

 

比如漫天砍价,以为房东和中介都在赚黑心钱。但是日本的房屋市场都很透明,房东给出的价格也不会太离谱,这不符合日本人的做事风格。

 

其实日本人买房真的很痛快,基本不存在讨价还价的过程,也不太货比三家,基本看好一套房,只要买得起就付款。

 

所以既然日本人已经创造了这么简单直白的购房过程,我们何必把国内的那一套带过去,再把事情搞复杂了。

 

写在最后:

 

这个世界上,没有哪一套房子,能集齐价格、收益、升值、配套等等全部的优势。如果中介向你推荐了一套房子,所有条件都正中你下怀,此时你反而要谨慎了。

 

买房无小事,说一千道一万,不贪小便宜,不图捡漏,按法律办事,就能最大程度规避风险。


以上就是神居秒算的小编整理的日本买房投资建议,如想了解更多关于“日本房产”“日本买房”“日本房产投资”等日本最新资讯可以查看神居秒算资讯栏目或者下载神居秒算APP(全中文版本多功能找房)神居秒算会持续关注日本不动产的最新动态,为您的投资保驾护航。


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