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日本租房|不要中介费、不要保证人的UR住宅值得租吗?

2022-08-22 05:37:06 神居秒算 租房

 

当我们即将在网上寻找租房房源时,面对林林总总的房源,比地段、比租金、比环境,甚至为了确保赴日后落地即能拎包入住,不少人还会在意是否需要提供保证人等等申请条件。

 

我们知道在日本绝大多数的租房都需要租客提供保证人或者担保公司,能否通过保证人或者担保公司的审核就决定了是否能成功租到心仪的房源。

 

不过日本还有还有这样一种租房,它不需要提供保证人,甚至不需要中介费、退租时也不会因为押金问题而闹得不可开交,这就是「UR賃貸住宅」(UR租房)。

 

 

什么是UR租房(UR賃貸住宅)

 

UR租房是由城市再生机构(UR都市機構)官方运营管理的租赁用住宅,说白了UR租房的房东就是日本国土交通省。尽管房东的性质和普通租房不一样,UR租房在提供的房源上不会有太大差别,也有面向单身的单间和家庭类型的房间布局。

 

由于城市再生机构这个组织最早诞生于1955年,因此UR租房所提供的房源大部分还是昭和时代房龄的房源。不过随着近几年的发展,城市再生机构也在开发新的租房楼盘,并对老房子进行改建、翻新,典型的例子就是前几年与无印良品共同进行改造的「MUJI×UR団地リノベーションプロジェクト」(MUJI×UR住宅区改建项目)。

 

 

此外,由于UR租房的片区占地面积大,附近有公园和保育园等便利设施,所以对于有孩子的家庭来说也是非常有优势的,这也是UR租房的一大特色。

 

那么UR租房有哪些优点呢?

 

优点一:初期费用实惠

 

UR租房最大的优点就是入住时的初期费用便宜,因为不需要支出作为感谢房东支付的「礼金」和向房产中介支付的「中介手续费」(仲介手数料),所以与在个人房东和房产中介签约相比,可以大幅节约初期费用。比如我们常见的普通租房时所需要支出的初期费用就包括:

 

✅ 房租

✅ 押金

✅ 礼金

✅ 中介手续费

✅ 保证费

✅ 火灾保险费

✅ 抗菌·消毒费用

✅ 换锁费用

✅ 灭火器费用

 

而如果选择了UR租房,那么初期费用就只需要:

 

✅ 押金(相当于2个月的租金)

✅ 租金可按日计算

✅ 火灾保险费用(有些UR甚至还不收取)

 

这样一比较就会发现,UR租房和普通的租房在入住成本上有着天壤之别。

 

优点二:UR租房续租时不需要额外的合同更新费(賃貸住宅は更新料)

 

出于交易习惯,部分城市的普通租房在租赁合同后续租时,需要支付一笔合同更新费(非法律强制性规定),而UR租房在续租时不产生合同更新费,并且各地区都是如此推行。

 

就拿目前还保留合同更新费的东京千叶举例,这两个城市在更新租赁合同时,租客需要额外支付约1个月的房租作为合同更新费。而如果同样是在东京和千叶选租UR租房的话,续租时免费签订租房合同就行了,不需要再额外多花钱。

 

优点三:UR租房不需要保证人

 

在向房产中介或是个人房东申请租房时,一定要提供「连带保证人」或者「保证公司」。尽管现在保证公司渐渐取代了连带保证人的地位,但要求租客提供相应担保的这一条件始终不变,说白了就是房东或者中介公司担心租客付不起房租。而想要申请担保公司为自己租房进行担保,则还需要通过担保公司的资格审查并且支付目标租房房租的50%~100%。

 

但是UR租房完全不需要「连带保证人」和「保证公司」这个限制,因此签约心仪的房间时不需要有任何顾虑,这也是优点之一。

 

 

优点四:建筑的耐震、隔音也令人安心

 

由于在寻找普通租房时,选择范围非常广,除了要按照地段和交通选择房源以外,还要兼顾房龄、抗震、隔音、防水等硬性指标。而在选择UR租房时完全不用担心建筑质量等问题,因为都是日本政府在替租客「监工」,因此耐火抗震隔音隔热这种全都不用担心。

 

优点五:不用担心多付原状恢复费用

 

普通租房在签订合同之前,中介公司或房东会和租客明确押金事宜,并且大多都嘴上会说「押金扣除完原状恢复费用后都会返还的」。但在实际退房时,往往会因为原状恢复费用支出多少而产生分歧,到最后还给租客的押金少得可怜,甚至有些生活比较大大咧咧的人在退房时可能还要再额外支出原状恢复的费用。

 

UR租房的原状恢复费用是严格按照国土交通省出台的方针,明确了退房时的费用负担比例,因此退房时押金的结算不会产生纠纷。

 

说完了UR租房的优点,可能不少即将赴日的朋友就已经打算上网查看UR租房的房源了。尽管UR租房的优势相较普通租房来说「非常巨大」,但其缺点也完全不能忽视,需要综合衡量。

 

缺点一:房租贵

 

别看UR租房在初期费用和退租费用方面尽可能替租客着想,但其实省下的这笔钱都算在日常的租金里,毕竟羊毛出在羊身上。

 

同地段下、同类型的房源,UR租房要比普通租房的房租贵0.7倍~1倍左右(例如东京非核心地段的1R/1K的普通租房房源月租是52,400日元,那么同样的房子在UR租房这儿就要租到103,300日元左右)。

 

并且政府在建造UR租房时,考虑到租客的生活起居,往往房间会造的稍大一些,那么相应的房租也会水涨船高,这对于只看重租金的租房者来说并不是一件好事

 

但是也正由于UR租房提供了更加舒适的生活,并且日常管理得很好,所以即使房租比行情稍高,入住者的满意度也非常高。

 

缺点二:入住申请的条件很严格

 

UR租房尽管不需要连带保证人和保证公司,但是入住申请的条件比普通租房更加严格

 

UR租房的申请资格如下:

 

✅ 申请人的收入在基准月收入以上*

✅ 拥有日本国籍,或者被认可的外国人

✅ 申请人本人、其同居人或家人

✅ 遵守秩序的公民

✅ 非「反社会势力」的人

 

 

在申请资格中,最严格的其实是第1条,比如简单计算一下所谓的「基准月收入」

 

基准月收入=年收入(包含奖金)÷12

 

算法是很简单,但是计算出来的基准月收入结果需要满足以下这几个条件:

 

如果是单人申请,那么申请的UR租房月租金在62,500日元以下的,基准月收入应该是房租的4倍及以上

 

如果月租金在62,500~20万日元,则基准月收入额为25万元及以上

 

如果月租金在20万日元以上,则基准月收入额为40万元及以上

 

如果是以家庭为单位申请,那么申请的UR租房月租金在82,500日元以下的,基准月收入应该是房租的4倍及以上

 

如果月租金在82,500~20万日元,则基准月收入额为33万元及以上

 

如果月租金在20万日元以上,则基准月收入额为40万元及以上

 

即便是基准月收入不符合申请条件的,申请人也还是可以选择一次性支付房租但一次性支付的要求是「储蓄金额是房租的100倍及以上」,因此难度也非常很大

 

缺点三:新房摇号

 

这是对于新建的UR租房作出的额外规定,因为申请新房的合格申请者很多,所以在选择新建的UR房时,政府会采用摇号抽取的方式。所以只能说租到UR新房的概率有,但不大。

 

 

缺点四:设备比较旧

 

由于旧的UR租房房龄都比较长,所以其设备老化不能用的风险非常大,通常像是对讲机、换气扇、厨房浴室等的水管、热水器等等基本都会存在不能正常使用的情况。

 

因此相对来说,如果真的要租UR租房,最好还是选择改建过的房子,至少就不用担心内部设备的更换等等。

 

缺点五:狗、猫的饲养条件非常严格

 

 

UR租房原则上不让养宠物,但也有部分挂牌的时候显示「宠物可(ペット可)的房源,不过对于饲养宠物的条件相当严格

 

如果想要养狗需要提供/满足的要求:

 

✅ 申请书

✅ 狗狗体重10kg以下

✅ 疫苗接种证明

✅ 若主人不能饲养时,代替领养人的联系方式

 

如果想要养猫需要提供/满足的要求:

 

✅ 申请书

✅ 绝育手术证明或无法进行绝育手术的证明

✅ 为猫咪植入芯片的证明或无法进行芯片植入的证明

✅ 宠物饲养誓约书

✅ 疫苗接种证明

✅ 若主人不能饲养时,代替领养人的联系方式

 

上述是可饲养宠物情况下的UR租房审核标准,比起狗,猫的饲养条件更严格,而同等情况在普通租房时基本不会那么严格。

 

综上,什么样的人适合申请UR租房呢?

 

✅ 申请资格能通过的人

✅ 想降低初期费用的人

✅ 最好是育儿家庭

✅ 想节约搬家费用的人

✅ 退租时不想因押金发生争执的人

 

相反,什么样的人最好再三衡量是否申请UR租房呢?

 

✅ 对居住区域有限制的人

✅ 讲究户型和朝向的人

✅ 申请资格达不到要求且存款不够多的人

✅ 对自己租房预算卡得很紧的人

 

由于UR租房限制过多,新房又难抢,因此还是非常建议初到日本的朋友先找中介或房东,住一段时间的普通租房,等到在日本生活稳定了,适应了各种中日差异后,过个几年再考虑要不要换到UR住宅区。

 

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上市不动产集团GA technologies成立于2013年,秉持着「科技×创新 为人们带来感动」的企业理念,深耕日本不动产市场多年,并于2018年在东京证交所上市。截止至20224月为止,总营业额达853亿日元,员工人数达845名。目前旗下拥有13家集团公司(2022/5/1~)。其商业理念是「让房产交易变得更加简单」,为广大投资者提供从找房到售后管理的一站式服务。

 

以上图片截自于网络

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