日本房产|投资最热的日本一居室,敢闭眼买吗?(上)

2022-12-19 02:35:11 神居秒算 买房 卖房 购房流程

 

对于大中华地区的投资家而言,日本作为地理位置邻近的国家之一,是许多人瞄准的不动产投资地。而日本不动产相较大中华地区房产物美价廉,早在日元贬值的利好影响之前,就已经吸引不少买家的关注。

 

在日本不动产投资市场中最受欢迎的房型莫过于一室公寓。相较其他类型的物件,一居室公寓在日本多半作为出租用,投资门槛也较低,具备收入安定的特性且转手率高,是很多投资家的热门选项,但这类房型也并非毫无缺点,相反越是容易入手的物件更要确实了解其优缺点,避免因为一头热反而得不偿失,那么日本的一居室真的就能「闭眼」买吗?

 

 

不动产投资市场里充满各种类型的房源,以日本市场为例,最受投资家欢迎的是大小落在一居室(1R、1K)至一室一厅(1LDK)的房型。特别是一居室,一般房间不大适合单身人群。这类房型在日本主要都市特别受到单身的上班族和学生欢迎,购入价格也比房间数(2室以上)多的物件来得便宜,对于投资者而言也是门槛比较低的物件。

首先来说说日本的一居室物件的优点。主要有以下几项值得考虑:

 

初期支出费用较低

 

购入不动产初期,买家必须投入一定的资金,包含物件本身的价格、各种税金、行政手续费、中介费等都必须考虑在内。虽然整体费用会因为地区和房龄而异,总体来说,一居室的总价普遍会比二房以上的物件便宜

 

房子的总价会连带影响其他相关费用的价格,以此类推,一居室的初期费用通常也会比二房以上的物件来得便宜。

 

 

入住率高,租金收入稳定

 

身为全球高龄少子化程度最高的国家,今后日本高龄单身者和未婚者的比例预计会持续上升,也因此市场对于一居室的需求不减反增。以投资家的角度来说,现在是瞄准此类型物件的时机。就日本而言,未婚或不婚的单身族增加,这些单身的男女特别偏好离车站近或前往市中心交通便利的一居室房间。

 

东京、大阪等主要都市的市中心一居室房入住率都十分稳定,且空置率低。此外,随着医学的发达,未来高龄的单身人数也预计会增加,这些因素都会持续推升市场对一居室房型的需求

 

空置率低

 

一室的房型,特别是大城市的物件退房和入住率都会比地方城市来得好。

 

这类型的房子入住者通常都是单身前往大城市的打工族或学生,虽然这类人会因为毕业或换工作、结婚等私生活的改变而退租,但也比较容易找到下一个租客。具备了虽然有退租或不续约的风险但也容易招租的特性。以投资型物件而言,一居室的空置率是比较低的。

 

例如以GA集团旗下的品牌「RENOSY不动産投资」所管理的物件,平均入住率达99%(2022年2月截止数据),平均空置率也只有29天,是相当安定的一笔投资。

 

 

不容易受到景气的影响

 

几乎所有类型的投资都会受到经济大环境的影响而产生波动,不动产投资当然也无法完全置身事外,但比起其他投资如股票会因为经济的走势而大起大落,不动产投资受到的影响相对是比较轻微的。

 

举一个比较极端的例子,经济不稳定、不景气时,股市价格可能会暴跌或暴涨,但日本的房租却很少会因此骤降或骤升。虽然租房市场上,一般很少有房东每个月都在大幅度调升或调降房租借此从中获利,但对于追求有一笔稳定收入的投资者而言,不动产是相对比较安定的投资。某种程度我们也可以说,不动产是一笔相对抗跌的投资。

说完了一居室的优点,当然也要明白其缺点并充分衡量利弊之后再做决定。

 

房客的替换率高

 

一居室虽然有着容易找到下一个房客的好处,但这也意味着租客转换率高

 

在日本,每当一个房客退租后,要把房间修复回原状是常态。因个人生活习惯不同,不断变换房客,也容易导致房东不易掌握房间的维护状态,而每当有房客退租时就得花时间和费用重新整修(根据损坏的程度和部分的不同,房东也有可能需自行负担部分费用,并非全部皆由房客赔偿),这也容易给房东带来心理上的负担。

 

有一种做法是将房间作为企业用宿舍和企业签约,这样能确保房客替换率不会过高之虞,确保有长期的房客来源,并且有企业把关帮忙审核房客素质。

 

 

整修费用和广告费

 

另外必须列入考量的费用是房间恢复原状的整修和清洁费用以及招租的广告费。这些虽然都是一次性的费用,一居室的价格也比更大的房子来得便宜,但若整修或招租的次数增加,整体累计的费用也会相当可观。

 

其他的考量点

 

一居室虽然比大房子在招租市场上来得抢手,但普遍出租价格也比较低,意味着房东每个月收到的租金肯定不比大房子来得多。此外,日本社会高龄化严重,接下来高龄的单身族群增加的影响下,遇到房客孤独死的机率也会连带增加。这些因素都有可能对房东带来心理上的压力。

那么投资日本的一居室真的不存在亏本,或者失败一说吗?并不是所有投资都一定有好的回报,这里整理几个比较常见的投资一居室失败的原因:

 

利息上升(变动)的风险

 

虽然大多数海外买家都是选择以现金方式一次付清房款,但也有一部分已在日奋斗的朋友,选择以贷款方式购入房产。如果你选择使用贷款,就必须特别注意利息的问题。如果利息上升,你所要偿还的最终贷款金额也会变多。

 

 

购入与自己条件或预想不符的物件

 

大部分投资人在购入房产之前,对房地产的运作或概念都不是很熟悉。但购入房产是人生中的一项重大决定,能积累越多相关知识是越好的。

 

不仅是房子的地点和内装,其他方面如管理是否到位、退租率和招租率、公共区域的设备维护、是否收取了足够的修缮积立金,近期是否有大规模重修的预定等都必须在签约前问清楚且纳入考量,避免日后自己需承担大量费用。在购入前,建议多听、多问、多看、多咨询,避免花冤望钱买到吃亏的物件。

那么如何规避掉这种投资失败的风险呢?首先是确认必要或附加设施及设备是否充实。虽然房间的大小势必要列入考量一,还有其他细节也都会影响一个房间的租金和出租率、退租率。日本治安虽然不差,但一楼大门设有自动门锁的物件依然比较受到欢迎,租金也较高。另外附设免费wifi的物件也逐渐增多。附设橱柜甚至walk-in衣柜的物件则相当受到女性的欢迎。

 

 

其他也会影响到居住品质的细节如是否有专用的垃圾收集场、大楼的安保系统是否完善等,公共空间的设备和细节也都会影响居民的舒适度、安心感以及是否续租的意愿。选择投资物件,看的不只是房间本身,大楼整体状态也必须列入考量,才能够确保不会买到空置率或退租率高的物件。

 

这样一来,其实即便是日本最能赚钱的一居室也并非100%「闭眼」就能入,下期我们将来聊聊,在选择好合适的房屋大小后,地区上该如何挑选呢?

 

……

 

房产投资市场永远是「入场越早,获益越多」,在日元汇率下降之前的那批投资者,已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前,也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点,选对日本房产,不做市场的「韭菜」

 

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上市不动产集团GA technologies成立于2013年,秉持着「科技×创新 为人们带来感动」的企业理念,深耕日本不动产市场多年,并于2018年在东京证交所上市。截止至20224月为止,总营业额达853亿日元,员工人数达845名。目前旗下拥有13家集团公司(2022/5/1~)。其商业理念是「让房产交易变得更加简单」,为广大投资者提供从找房到售后管理的一站式服务。

 

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