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疫情逐渐趋缓,日本房产市场还值得投资吗?

2020-04-22 00:00:00 神居秒算原创 新闻 移民



2020年已经过去了将近三分之一,一场疫情没给今年开个好头,倒是让我们看到了人类在新冠肺炎前的团结互助、共渡难关。

1日本疫情开始放缓或将迎来拐点

随着国内疫情逐渐得到控制,目前主要的防疫措施逐渐转向防外来输入以及内部的二次爆发。对于日本来说也是如此,在经过限制外来人员入境以及发布紧急事态宣言等的措施,日本新冠肺炎每日新增确诊人数较上周已经有明显下降趋势。

根据日本官方发布的数据来看,截止至日本当地时间4月22日下午14时,因新冠疫情而死亡的人数较前一日增加了17人,治愈出院人数则相较前日增加了117人。并且在保证优先检测和治疗重症患者的前提下,日本现阶段的防疫略有成效。

在非强制性的紧急事态宣言发布的两周之后,日本全国上下也都在积极配合避免「三密(通风不良的密闭空间、人密集的场所、近距离对话)」情况的发生。这也是目前日本防疫能做到感染症大幅减少以及死亡率一直在很低水准的主要原因。

在等来了奥运会延期的消息后,许多人都在揣测日本未来的发展,在各种消息充斥的网络之下,大部分投资者们开始担忧:这次疫情对日本房地产市场的影响究竟如何?

在谈论这件事之前我们必须要从两个方面去考量疫情对行业的影响。

从纵向上来说,是否只是对单一产业造成影响?从横向上来看,这种影响是否会一直延续下去?

显而易见,这次的疫情对全球绝大部分的产业都造成了不小的影响,所以几乎不存在所谓的「幸存者偏差」。我们不能单说日本房地产在2020年遭遇瓶颈,而忽略了其实所有产业都在经历这样的一个过程。

那么这种影响是否会一直延续下去?显然也是不会的。就目前的情况来看,各国积极抗疫,药物、疫苗开发也在紧锣密鼓的进行着,疫情扩散速度已经有所下降。因此在很大程度上,虽然新冠病毒不可能在明天立即被杀死,但是从更长远的投资角度来看,它并不会对我们的投资造成什么影响,或者说影响微乎其微。

在厘清了这两条思路之后再去看之前的问题就不难发现:日本房产市场在短期内确实受到了影响,但是随着事态逐渐回到正轨,这种影响只是暂时的。对于大部分投资者来说,目前的投资计划依旧保持不变,但是投资的方向以及时间会发生改变。

2日本房产市场投资热度逐渐复苏

现在的投资者相比前两个月来说,看待疫情少了之前的那份「听风就是雨」的惊恐,疫情的好转使得投资者的信心倍增。

再说一个好消息吧,就在大约半个月前,总部位于香港的基金管理公司里昂证券(CLSA Real Estate)以高出原价43%的价格成功交易了位于东京最昂贵的购物街之一的某零售物业(9个月前以约6000万美元的价格购入,如今被以8600万美元的价格购买)。这给日本房地产市场——尤其是东京的房地产市场打上了一阵强心剂。

虽然官方并未透露这座物业的具体名称,但根据官方发布的信息来看,这座物业位于中央大街,紧邻东京最古老的百货商店(Mitsukoshi Ginza)和豪华购物中心银座六座(Ginza Six)。并且新买家就是一个日本房产投资者。

这一消息其实也给对想要投资日本市场的朋友们放出了一个信号:日本房地产市场仍旧未来可期,并且当下或许就是一个进入日本市场的最好契机。

让我们再回到最初的那个问题:疫情对于日本房产的影响。许多人可能会认为,各国限制出入境,东京奥运会延期会对日本的租房市场产生不小的影响。相反,真实的情况是,整个疫情对于日本的租房市场,尤其是长租市场,影响微乎其微。

虽然疫情限制了到访日本的旅游流动人口、紧急状态限制了当地居民的外出,但这反而突出了长租市场依旧坚挺——因为常住人口以及滞留的留学生、上班族不得不待在家中。而一旦有了这些稳定的租客,那么便可以促成日本房产投资的成功。

3疫情过后我为什么依旧看好日本房产市场?

无论在什么时期、是否有类似疫情等的大事发生,日本房产的需求量一直很大,特别是东京大阪京都以及近几年火起来了福冈等大城市,它们的人口流动依然是全日本最高的。

这些流动人口包括两类,一类是由于「观光立国」政策下带动的游客,以及留学生、来自国外的就业者构成的「外部人口短时迁移」。另一类是日本内部的、由外县人口朝内部大城市的「内部人口长时迁移」。这两种不同的人口流动分别对应了日本房产短租市场以及长租市场。

疫情的发生使得旅游人口减少,从而对酒店旅馆业、民宿业等短租市场造成一定的影响,但此时长租市场相对稳定,因为生活在日本的人不可能因为疫情而跑到别的国家去生活。当疫情消散,由于旅游业会逐渐反弹,继而带动短租市场朝着正向发展,长租市场依旧不会受到什么负面影响。

一家专门从事日本入境调研的媒体JIMC(Japan Inbound Media Consortium,日本入境游媒体联盟)公布的最新「中国游客访日意向」调查结果显示,在疫情过后,日本仍将是中国游客最愿意前往旅游的国家排名中的No.1。其中想去日本旅行的中国游客占整体的44%,是排在第二位、占比12%的泰国的3.6倍之多!

并且其中有58%的中国游客表示,只要等待疫情过后,中日两国政府发出安全宣言之际,就打算立即启程。这也说明了「观光立国」政策下的日本,旅游业仍将在很长一段时间内给日本带来不少的经济增长。所以在未来的5-10年内,日本经济将一直处于发展的黄金时期。

作为一个「混迹」在业内多年的人士想要说的是,我们目前正处在一个近几年不遇的绝好行情中,并且有理由相信当下在日本房产市场的投入,在若干年后,其回报是巨大的,原因有三:

日元的避险属性

购买了日本房产,意味着变向获得日元财产,而日元是市场上公认的避险货币之一。由于其强流动性以及日本国内的大规模外汇储备,再加上日元自身利率很低,使得日元突发贬值的概率很小。在这种条件下拥有日本房产,一旦日元汇率上升,那么收到的房子租金也会跟着水涨船高。

日本地价涨幅稳中有进

在日本购买房产,其实是同时拥有了该套房屋的所有权以及土地所有权。根据日本土地价格网公布的数据来看,这两年日本总体的地价都在上涨。拿东京来举例,2019年的土地价格相较于2018年有4.17%的涨幅。同时,近五年内东京的地价始终处于一个上涨的趋势。

日本房价逐年递增

除了地价,日本的房价在近几年也逐年递增。从神居秒算收录的近几年日本房价数据来看,依旧以东京为例,从2016年到2019年这三年间,房价始终在稳步攀升。现在投资日本房产,必将会受到避险、地价、房价的三重保障,此时进入日本市场,是近几年的绝佳时机!

所以有理由相信,在未来的疫情过后,日本房地产行业依旧会以一个正面向上的发展态势。与其现在沉默,不如开始为未来的黄金十年做好准备。

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