港区里的「白色巨塔」——麻布的房子普通人几辈子能买得起?

2021-07-30 12:00:00 神居秒算原创 买房


作为「财富」「权力」的象征,东京都心六区永远都是绕不开的话题,有过一个调侃:「1%的人掌握着世上80%的财富,剩下的99%都在讨论那1%」——就像我们现在这样。


不知道在你的心目中,能生活在高级豪宅区的人地位如何,企业高管?医生律师?还是明星艺人?想要在这片房价地价保值度极高的地段生活,钱和地位两者必不可少,今天就来探秘,住在这块久负盛名的港区麻布里的这1%,究竟是哪些人。


港区位于都心六区中的南部,全区面积约为20.34 平方公里,紧邻东京湾,人口总数在24万左右,和隔壁的涩谷区人数相当(约23万人左右)

港区由于集中了日本国内外的大企业,因此在高收入的白领阶层中,港区是最受欢迎的居住区。尤其是「麻布(Azabu)」、「青山(Aoyama)」、「赤坂(Akasaka)这三个区域,由于罗马音第一个字母都是A,在习惯上也被称为3A地区,在港区是三足鼎立的住宅名牌区。




1947年的港区麻布是由当时的「旧麻布区」、「旧芝区」以及「旧赤坂区」三区合并而成的。尽管经历过行政区划的合并,现在的港区麻布和旧麻布区基本还是指的同一块区域。


目前公认的港区麻布指的是「麻布狸穴町」、「麻布永坂町」、「南麻布」、「元麻布」、「西麻布」、「麻布台」、「麻布十番」以及「东麻布」这八个区域。尽管港区麻布紧邻我们熟知的六本木,但是习惯上当地人还是会把高级住宅区港区麻布和闹市区六本木区分开,或许这一「迷之行为」也更令港区麻布添上一份神秘的色彩




虽然港区麻布在地理位置上位于市中心,但它过去出名的原因并非「地段好」,而是「交通极其不便利」


是的,没想到出行不方便也能成为一个地段的优势,毕竟在南麻布以及麻布十番附近,の孤島(陆上孤岛)的称号流传几十载,因其独特的地理位置,将自己和喧嚣的都市完美地隔离开,为自己「大隐隐于市」的街道积攒了超高人气。直到后来的东京地铁南北线、都营地铁大江户线的开通,便利性瞬间提高,这下街道的魅力便广为人知了。


港区麻布在地形上比较占优势。特别是高级住宅区聚集的「台地(地形低于高原,高于平原)很多,沿着主干道两边,高级住宅鳞次栉比。




港区麻布还有一个特点就是各国大使馆和国际学校齐聚,像元麻布就有奥地利大使馆、阿根廷大使馆、东京美国俱乐部等等,聚集着大量的外国人。


从南麻布3丁目到5丁目,还有法国大使馆、德国大使馆等,是麻布区域中作为高级住宅而闻名的地区。周边除了拥有超大占地的有栖川宫纪念公园之外,距离日比谷线广尾站也很近,便利性也很高。


那么重点来了,住在这里的人究竟是干什么的?




根据日本公开的人口普查数据来看,居住在港区麻布8地区共44766人,人口密度为17021.3/k㎡。作为地处市中心的住宅区,在整个东京都内已经算是很宽敞了


从年龄结构上来看,15岁以下的未成年人占到了12.8%,15~64岁占到70.8%,65岁以上人口占比为16.3%,相较于周边地区,港区麻布是青壮年较多的地区。此外,外国人占比达到了10.5%(整个港区的外国人平均占比也只有7%),尤其是使领馆比较多的麻布永坂町和元麻布,占比更是达到18%


整个港区麻布拥有24566个家庭,单身率为54.7%,是为数不多单身率超过50%的区域。在家庭中,夫妻二人一起生活的占14.5%,和孩子一起生活的占18.2%,每5个家庭就有一个孩子。


根据住宅的使用情况来看,自住率为48%,出租率为52%,几乎是一半一半。住在一户建中的家庭占12.7%。




15岁以上就业人群有15677人,其中占比最多的是「医疗福祉」从业人员,共1508人,其次是「科研人员、专业技术服务人员」1437人,「信息通讯业」1320人,最后是「批发零售业」从业人员,占到了1050人。


所以对于「打工人」而言,工作性质较为体面的、生活在港区麻布的人是医生以及医疗工作者。


在企业中担任董事职务以上的人占到全体的14%(2182人)几乎每6个人里就有1个是企业的董事


因此我们大概能感受到整个街区的职业氛围,有能力居住在港区麻布的,绝大多数不是企业高管就是医生,这点也确实符合日本「富人」的特征——有社会地位、又有钱


尽管港区在今年以来的平均公示地价下降了0.58%,但是相比去年一整年的6.9%的升值来说,几乎可以忽略不计





在麻布的平均公示地价中,77%以上的地区始终保持高涨态势。如果在公示地价中最贵的区域买套60㎡左右的公寓,地价随随便便就能飙升至2亿日元以上


如果根据去年港区麻布的二手房平均交易价格来计算(平均152万5000日元/㎡),买一套60㎡的二手公寓也要将近1个亿(9150万),几乎是普通打工人几辈子都无法企及的高度。




港区麻布的房产价值的增长十分稳定,不会有猛涨猛跌的情况发生。随着高净值人群的流入,麻布无论是房屋买卖市场还是租赁市场都长期看好,资产价值下降的风险很小。


麻布的土地区域规划得非常宽敞,这一优点也一直延续到现在,因此也就吸引许多开发商争相在此建造更加现代风格的高级住宅。

这样一来也就带动了这一区域的土地价格,同时也对高级住宅楼的品质把控越来越严格,很多大楼在建设初期就规划好了健身房、游泳池、安保设施、酒店式服务等。


土地贵了、房价贵了,反而吸引了更多日本富豪、高净值海外投资者来此买房,这种正向激励和互相吸引,是很多地区都达不到的


参考资料:

[1].日本屈指の高級住宅街「港区麻布」超一等地の邸宅に住むのは?

以上图片截自于网络

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