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【贷款专题】2022最新版:外国人投资日本房产,如何搞定贷款?

2022-01-05 23:00:00 神居秒算编辑部 贷款 买房 投资

 

 

通过本文,您可以了解以下内容:

 

1、日本买房贷款概要

2、外国人在日本买房如何办理贷款?

3、外国人办理日本买房贷款的X大注意点

4、如何评估我的贷款金额上限?

5、可以为外国人提供购房贷款的银行推荐

6、2021日本购房贷款最新政策解读

 

1、日本买房贷款概要 

众所周知,日本央行长期实行超低利率政策。日本本国人购房的话,如果是自住房,不仅可以享受低于1%的超低利率,条件优越者更可以0首付购房。据2021最新的一份调查显示,在申请住房贷款买房的日本人中,“首付为零”占到了近3成。另外,在日本申请贷款买房,还可享受房贷减税政策(住宅ローン控除),减税额甚至可能会高于还款额。这样的福利实在是让人羡慕。

 

一般来说,大部分日本金融机构发放购房贷款,需要满足以下条件:

(1)贷款年限:需大于等于10年(因此,只拿3~5年日本签证的外国人,很难申请房贷,但也不是完全没有办法,后文讲详细介绍)

(2)借款人年龄:一般来说,借款人需要在20岁到65岁之间

(3)还款负担率:原则上,年还款金额不超过年收入的35%

(4)工作年限:这一项代表的是收入的稳定性,一般来说正社员,工作超过3年会比较好(工作年限越长,对审核越有利)

 

上面提到大部分银行要求贷款年限高于10年,但是这并不代表没有永住的外国人就无法申请日本购房贷款了。事实上,有一部份日本金融机构,专门开发出针对海外投资者的购房贷款产品。只要符合各金融机构的审查条件,就有机会成功申请日本房贷。

 

此专题主要介绍以外国人为对象的日本购房贷款,包括持长期签证的在日外国人,以及没有长期签证的海外投资者,分别来进行介绍。想在日本买房并办理贷款的读者,可以参考以下内容,也可咨询神居秒算,找到最适合自己的购房方案。

 

2、外国人在日本买房如何办理贷款? 

(1)持日本长期签证的在日外国人

投资类房产除去10万日元的首付金,房子全款和初期费用都可以贷款。初期费用包括,中介费、印花税、登录免许税(也就是房屋过户的税费)、不动产取得税、司法书士登记费用、地震火灾保险费等,一般占购房款的6~7%左右。

 

投资房贷款申请条件:

(1)职业:在上市公司或资本金1亿日元以上的公司工作,或公务员、医生、律师等稳定职业

(2)年收入:500万日元以上

(3)工作年限:1年以上

(4)贷款利率:1.575%~1.8%

(5)贷款年限:1~35年

(6)申请资格:有永住权(无永住需10~20%首付)

(7)申请资料:住民票、印章证明、课税证明、在留卡、保险证等

 

自住类房产。在日本,自住房和投资房的贷款利率是不同的。日本的自住房贷款利率极低,实际上可以算作是一种带有福利性质的贷款了。因此审核条件也比较严格,基本上对象仅限于日籍(或日籍配偶)、持永住签证的外国人。

 

自住房贷款申请条件:

(1)申请资格:日籍、持有日本永住权的外国人,居住在日本国内者

(2)借款人职业:有 1 年以上稳定收入的正社员,或有 2 年以上稳定收入的公司董事、自营业者

(3)借款人年龄:年满 20 岁以上 65 岁以下,且贷款终止时年龄不超过 75 岁

(4)资金用途:【购买、兴建】申请者本人或其家庭的居住用房屋

(5)贷款金额:一般情况下,500万日元以上,1亿日元以下(非永住一般需要首付20%以上)

(6)贷款期限:不超过35年

(7)贷款利率:可低至0.3%

(8)是否需要保证人:非永住的借款人,一般需要日籍保证人

 

(2)无长期签证的海外投资者

近年来,海外投资者的资金不断流入日本房市。2020年1 - 9月的统计中,海外资本在东京等首都圈的房地产市场投资额超过194亿美元,位居世界投资市场首位。首都圈平米单价也已连续19个月上涨。

 

接下来,我们以中国大陆的购房者为例,介绍以个人名义申请日本购房贷款的条件

(1)确保在国内每年有30万元及以上的人民币收入,以及能提供近两年来的税单;

(2)需要提供3~5个月以上的「非大陆地区收入证明」,其中收入需要覆盖贷款每月还款的1~1.5倍左右(含(3)海外房租收入);

(4)在申请贷款过程中必须由本人亲自赴日1~2次,银行面谈审核

(5)贷款金额:银行对房产评估金额的50%~60%

(6)贷款利率:2.8%~3.8%

(7)贷款年限:最长15年,且贷款结束时不超过65岁

(8)申请贷款者必须会说中文或是日文

 

审核所需资料:

(1)身份证

(2)护照

(3)健康诊断书(体检报告)

(4)在职证明书

(5)个人征信报告以及公证书

 

对于需要贷款的不动产而言,还需要提交不动产买卖契约书的复印件、重要事项说明书的复印件、房子的藤本以及房子的公図之后,就进入贷款流程了。通常来说,客户在将房屋和本人信息提交给银行时需要承担一笔「贷款评估费用」,用以确保是否可以申请贷款。

 

通常而言,3000万日元及以上的新房,是不需要缴纳物件评估费用的。同时,还有一部分房屋是银行不建议贷款的,例如旧耐震的房源、只拥有借地权的房源以及道路界限不符合法律标准的物件,这几类房源并不是不能贷,只是可以贷款的可能性较低、耗时较长。

 

如果是购买高额大型物件的投资者,也可以通过在日本设立法人公司,以公司名义贷款买房。

 

以公司名义购房申请贷款的条件:

(1)贷款金额:一般不超过10亿日元,或银行评估额的75%

(2)贷款利率:2.8%~3.8%

(3)贷款期限:一般不超过25年

 

以公司名义贷款购房的优势:

(1)贷款申请的难度低

(2)有助于办理经营管理签证

(3)可以合理避税

 

3、外国人办理日本买房贷款的4大注意点 

 

注意点1:如何提高贷款的审核通过率?

外国人要想在日本获得购房贷款,拥有永住权是非常有利的条件。

 

如果没有永住权,满足以下几点也将有助于你申请日本购房贷款

(1)有一个日本公民作为保证人

(2)选择本国银行,如中国银行东京分行

(3)提高首付款比例

(4)注册公司,并以公司名义投资房产

 

注意点2:如何提高贷款上限金额?

(1)其他条件相同的情况下,选固定金利(利率),贷款上限金额一般会高于选变动金利

(2)提前还清其他借款,取消或解约不必要的信用卡,有机会提高贷款上限金额

 

注意点3:申请贷款的时机很重要!

一般来说,在提出购房申请之前,最好与贷款银行进行商谈咨询。

 

在通常的情况下,日本的购房协议会包含一项条款,允许买方在支付全部房款之前,融资开始的情况下取消交易而可以不用支付违约金。然而,在实际情况中,这意味着卖方只会与买方进行交易,而买方可以提供一些可靠的融资保证。

 

注意点4:尽量不要提前还清贷款!

贷款合同一旦订立完成,如需提前还款,大部分银行都需要收取提前还款手续费。

况且相对于中国,日本贷款利率低了不少,实在没有必要提前还款。

 

4、如何评估我的贷款金额上限?

长期居住在日本的外国人,可以用自己的年收入来大概估算可贷款的金额上限:

 

年收入(日元) 贷款金额上限(日元)
300万 2040万
400万 2720万
500万 3400万
600万 4080万

700万

4760万

 

*以上通过还款负担率(年还款金额占年收入的比率)25%、贷款利率1.5%、贷款期限35年、等额本息、发奖金时不另加额还款的条件计算得出。实际金额以银行审核为准。

 

5、可以为外国人提供购房贷款的银行推荐 

1、Tokyo Star Bank

以在日本投资房地产为目的, 由外国投资家设立的公司,以及由在日本拥有居留资格的外国人共同创立的房地产投资用贷款。

https://www.tokyostarbank.co.jp/hojin/solution/industry/inbound/

 

2、新生银行 Investment& Finance

持有香港特别行政区或是日本护照,现在住在香港的非本地居民客户可申请的投资贷款

https://www.shinsei-if.com/en/real-estate/overseas.html

 

3、Orix银行

不需要永住权。居住在日本的外国人在上个年度的收入须超过 700 万日币以上。对于申请的物件, 在结构、面积、楼龄、用途上有各种限制。

http://www.orixbank.co.jp

 

4、PRESTIA(SMBC 信托银行)

不需要永住权。居住在日本的外国人在上个年度的收入须超过 700 万日币以上。不需要保证人。对于申请的物件,结构、面积、楼龄、用途上有各种限制。

https://www.smbctb.co.jp

 

5、United Overseas Limited Bank(UOB)

外资银行、外国籍投资家皆可申请

http://www.uob.com.sg

 

6、中国银行

拥有日本在留资格的中国公民。

http://www.bankofchina.com

 

7、交通银行

有居留资格的外国人,年收入400万以上。

http://www.bankcomm.jp/CN

 

6、2022日本购房贷款最新政策解读 

有意向在日本购房的投资者,最应该关注的就是2022年日本购房贷款减税的最新政策,因为这直接影响了投资者每年能抵扣的税款以及可贷款限额。日本的住宅贷款减税政策是一项非常重要的减税政策,它可以将年末时住房贷款余额的1%,从原本要支付的所得税和居民税中扣除。

 

在最新的2022日本购房贷款政策中,主要变化在于贷款税率下调以及享受时间延长。首先原定于2021年末到期的减税政策将延长至2025年(原10年延长至13年),其次是所得税与居民税扣除率从年末累计贷款余额的1%降低至0.7%。对于普通新建住宅,自2022年起年末贷款余额的上限从4000万日元减至3000万日元,而且申请对象的年收入将从低于3000万日元下调至低于2000万日元。

 

这次住宅贷款减税税率的降低,其实就意味着以后在日本交的税金要变多了。假如2021年购房者的年末贷款额为4000万,按照现行的减税政策,当年最多能抵扣的税额为4000×1%=40万日元。而到了2022年,最多能抵扣的税费则降至为3000×0.7%=21万日元,也就是说,税改后的贷款购房者,每年将会多交29万日元(约合人民币1.6万元)的税!💰

 

目前日本房地产市场的新房、次新房以及二手房流通火热且紧俏,所以说,未来贷款买房的难度会有所上升,留给贷款购房者的福利时间真的已经不多了!

 


 

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2022日本税改,留给贷款购房者的时间不多了

 

 

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