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7月上旬，日本东京都千代田区针对公寓居住状况做了一项调查，结果非常惊人：许多公寓的持有人实际上并未实际居住于该物件内，这个比例在今年完工的分租公寓当中，甚至占到将近7成。
地方政府甚至接到部分当地民众 「许多住宅实际上都没人居住，感觉不寻常」 的陈情。
随着东京的房地产价格节节高升，日本国土交通省为了掌握不动产的实际交易状况采取各项调查和政策措施。特别是外国投资人投资日本房地产的情况，更成为调查重点。
据了解，千代田区的房地产价格，因为国内外投资人进场炒房，也是导致当地房价攀升的原因之一。因此东京都千代田区针对一部分的新建公寓设置了 「5年内禁止转卖」 的特别条例，防止投资客炒房。
根据三菱UFJ信托银行针对建商所做的调查显示，2024年下半年度，千代田区、港区、涩谷区的房地产，有将近2~4成，为外国籍所有人持有，企业户则持有近6成。
千代田区房价持续上涨，普通人快住不起了
千代田区的居民和当地政府对此现象感受特别深。
作为东京核心地带，位于皇居西侧有不少豪宅林立，这些价格破亿日圆的豪宅，租金和售价仍在持续上涨，当地区长表示 「这样的情况再继续下去的话，千代田区就要变成普通人住不起的地方了」。
根据不动产调查公司东京カンテイ的数据显示，千代田区内屋龄5年以内的中古公寓，一坪（1坪约3.3㎡）单价在2025年1〜3月约为847万日圆，比起去年同期上升5%，比起10年前上涨了85%。
对此大部分的房地产从业人员均表示，千代田区的房价还会持续上涨。随着建材成本、人力成本皆上涨，东京都核心地段的新建案设定的售价也不断攀高。
作为投资人，数亿日圆的物件在1年内，价格上升1成的话，扣掉各项费用和转让所得税，仍可取得相当的获利。千代田区的新建案在交房之前就再次转售的情况也不是没有。
条例仅为义务要求并非强制条例
这次千代田区所设置的防止转卖条例所针对的对象为「以再开发为目的的贩售物件」。此条例为了不侵害个人财产所有权， 仅为「义务要求」并非强制。
对此不动产协会表达了「关于该条例是否适当表示存疑」，希望地方政府能对此有更详细的说明。
实际上少部分的开发商早已展开了自我约束，例如，住友不动产就针对手上2件再开发的物件设置了5年内禁止转售的条约，违约金为贩售价格的2成。希望能防止投资人炒房，而是让真正有居住的需求的购房人能买下。
除千代田区，其他核心行政区并未推出类似条款。中央区表示「虽然国内外投资人的投资的确是推升房价的其中一个原因，但主要原因还是因为建材成本上涨的关系」，并且目前并未规划类似的限制转卖条例。同样，港区和文京区也并未采取类似措施。
对于千代田区所推出的这项条例，是否真的能够起到打压「炒房」的作用，专家表示 「限制的物件对象仅限再开发事业的物件，范围过于限定，是否真的能对市场起到吓阻作用有待观察」。
某种程度上，或许不会对千代田区的房地产投资起到直接性的影响，但多少会让投资人感觉「投资千代田区的房地产条件比较严苛」。
目前该条例仅适用于市街地再开发事业的物件，并非千代田区内所有的新建案。当然未来是否要扩大限制的物件类型，这部分千代田区政府亦有纳入考察。
……
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神居秒算 编辑部
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