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东京23区最新「高级住宅地」排行揭晓！「港区麻布永坂町」 以超过平均价格4倍之姿，勇夺豪宅地块榜第一名！
以新建公寓的价格为基准所算出的 「价格指数」 可看出目前房地产交易市场上，资产价值最高的住宅区在哪里。第一名是位于东京都港区，麻布的永坂町，平均房价超过了东京23区的整体平均的4倍。以下揭露东京23区真正的高级住宅区究竟在哪里？哪些地段才称得上是真正的高级地段？「麻布永坂町」又为何成为高级地段中的地王？
从价格指数排行看出东京市中心高级住宅区的地段光环差异
东京市中心新建案售价持续上升的行政区，主要集中在港区、千代田区和涩谷区三区。这三区是日本首屈一指的高级住宅区，地段光环价值不坠。
首先先解释 「价格指数」 的定义：这个指数是指某特定物件对比某一年（特定的一年或称该年度）东京23区的新建公寓市场的平均行情价格，物件价格究竟高出行情价多少，所算出的指数。
例如指数为2.0，意即该物件的价格为调查年度，平均2倍的价格。本文中所调查的物件以1995年起至2025年3月底为止的分租用物件，并排除一居室套房的投资用物件为调查对象。
排行榜中排名前几名的，可说是日本当地耳熟能详的「高级住宅区」。排名第一的是位于港区的 麻布永坂町 ，该地段的价格指数为3.97，是东京平均房价的 4倍 之多。单看该地段的地理位址以及便利性或许有些令人感到意外。不过当地的周围生活环境、地段氛围、都市景观等长年获得颇高的评价，是富裕人士眼中深藏不露的高价值地段。
除了麻布之外，其他还有元麻布、麻布台、麻布狸穴町、西麻布、南麻布等地段也上榜前50名。 港区内多为高级住宅区的品牌凝聚效应强大。除了冠上「麻布」两个字的品牌光环之外，港区本身就是在日外国人聚集的行政区，国际色彩浓厚。低层的高级住宅、各国大使馆以及绿地林立，成为港区的标志。
另一方面，千代田区的 「番町」 表现也不俗。江户时代，当地是武士大番组的地盘，故得此名。 一番町至六番町，全部是千代区代表的高级住宅地段，全部的地段皆上榜前50名。 特别是一番町更排名第4名，价格指数为平均价格的3倍。
排名前50名，以港区占最多，有16个地段上榜。千代田区有14个地段上榜，涩谷则有13个地段进榜。这三个行政区就占了整体的86%。虽然东京各个行政区都能找到土地价格或是租金较高的地段，但以价格指数的形式来看的话，这三个行政区明显占上风。
涩谷区的进榜或许会令人感到意外，但涩谷区的松涛、神山町等地段从以前就贵为高级住宅区。隐身在充斥文化、娱乐、商业设施林立的涩谷，这些高级住宅地段静谧的居住环境深受富裕人士的喜爱。
【东京都高级住宅区排行】
为何高级住宅区的价格指数偏高？
高级住宅区的房价高并不只是单纯土地的稀缺性所造成。当地的生活环境、地段所营造出的氛围以及长期下来所形成的地段光环，已成为一种品牌力吸引人想进驻。
在日本这些高级住宅区多半维持着低层宅邸的形式，当地居民多半也自成一个生活圈，并且这些地区多半不常见到大兴土木的大型再开发工程，而是持续维持着自以前就保持下来低调的奢华感。 这些地段一般新建的楼房不多，供给少，也因此一户的市场价格自然比起整体的行情高出许多。
另外，近年来也受到海外投资人、海外富裕人士投资的影响。因应汇率及国际情势的变动，这些地段以海外投资人的眼光来看依旧相对便宜，资金涌入进而推升了市场的交易价格。
在本次调查期间，整体的平均价格依然呈现上升的趋势。高级住宅地段的上升幅度甚至远超一般住宅地。特别是港区、涩谷区的一部分地段甚至是平均价格的2倍以上的情况也不奇怪。
价格为何会如此高涨在于，东京市区完整的土地越来越少，土地取得困难。 建造成本上升，此外富裕人士资金的涌入这些都有影响。受到人口回流都市区，人们普遍偏好通勤和日常生活便利的市区。因此这些地段就算价格高，仍会成为优先的选项，特别是精华地段的高级住宅，其资产价值和地段光环更是成为一种身份的象征。
鉴于此情况，今后一般的住宅市场与高级住宅市场的行情差异有可能会越来越大。以价格指数来看，高级住宅地比起普通住宅地，剧烈变动的幅度很小，就算价格有些微下跌依然保持在高水准，对比房市整体行情，保值性仍高。
而日本的高级住宅区在规划和营建方面都有严格规定。高级住宅区必须保留、维持一定比例的绿地。并且需依照都市景观法、建筑物日照遮蔽规范以及都市计划法、地方政府的地区计划法建造。严禁随意开发以维持地区长期发展与景观。对于资产价值的维持也能起到正面的作用。
港区的麻布和千代田区的番町，皆是从较早的时期开始就一路繁盛至今的地段，不仅有历史文化的背景支撑也拥有现代生活的便利性。今后也将持续维持高资产价值和高价格指数。另一方面，一些倚靠都市更新重新让街区再次活络的地区以及新兴地区，则要倚靠长期的维护和开发才有可能像港区和千代田区打造出自己的烫金地段。
总结一下，东京市中心的住宅市场今后仍将持续吸引人口和国际资金流入。 并且都市计划等政府的开发也将起到关键的影响。不过高级住宅街区的地段光环和高资产价值是无庸置疑的，价格指数即是反映市场期待的数值之一。
……
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神居秒算 编辑部
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