东京民宿现在还能做吗？如何才能在下行市场中脱颖而出？｜日本房产

发布: 2025/08/12 更新: 2025/09/28

需求仍存在，但稍不注意就会被市场淘汰

民宿市场目前的现况：地段仍是关键

经营民宿已有十年的老板说道，「 如今的东京，民宿的需求仍然存在。 不过如果物件本身条件与地理位置不佳的话，也会很快被市场淘汰。」

具体而言，「JR山手线沿线，距离车站徒步10分钟以内是最受欢迎的。如果以JR中央线来说，东京站至中野站的区间，人气都很高。这附近的投资房，扣除管理的成本，都还是能取得2~3倍收益。

以山手线上，租金15万日圆的物件来讲，每个月的纯粹收益有可能达到将近50万日圆。如果说以投报率30%的物件来看，大约只要3年左右就有机会回本。

地理位置好，便利性高的一整栋公寓式民宿出租，是可考虑的投资模式。当然这是最理想的状态，实际上手上持有条件这么好的物件的房东并不多。

要特别注意的是，民宿的客层一般是外国游客，因此如果是外国游客较少的地区或位置。还是以JR山手线而言，距离游客较集中的高田马场站到西武新宿线的区间比较远的位置，民宿的收益就不是很好。

实际定居为目的VS旅行住宿为目的，挑选地点的方式会不同

当地人与外国游客对于住宿的选择会有所不同。外国游客多半倾向出行方便的铁路沿线站点作为住宿据点。

这一点放在哪个国家的游客都是一样的。当你到一个人生地不熟的地方旅游，第一个要确保的就是交通的便利性。大部分游客都会偏好居住在公交的站点附近。

除非是富裕人士，可以花很多预算只为确保移动的舒适性或可采取一些比较特殊的移动方式，如私人飞机等等。一般人多半会先选择交通便利的地点，其次则是住宿的便宜度。

有些人可能会认为外国游客或许会喜欢离机场近的住宿地点，例如JR京滨东北线的蒲田站或是京滨快速列车糀谷站都离羽田机场不远。但是旅游会去的设施和景点多半不是在机场附近，因此只用机场来考察，并不准确。

例如，东武伊势崎线的押上站位于东京天空树旁，这个区域周围有不少零星的商用住宿。虽然目前还未整体发展为住宿「激战区」，不过可以见得，做为商用住宿的站点，这里仍具备一定需求。

基本上商用住宿，包含民宿的经营关键就是地点，这点与需求息息相关。 并且个别车站附近也会因为周边环境而出现差异。以距离JR池袋站3站距离的东武东上线的大山站来看，民宿需求下降许多。反观，位于西武池袋在线，同样距离池袋站3站的江吉田站，需求则不俗。JR上野站附近，京成线沿线，对于民宿的需求也有些许下滑。

以新宿而言，京王线的笹冢站距离新宿站三站的距离，民宿的需求有所下降。这主要是因为大部分人还是偏向选择正规的酒店或旅宿。民宿本身就是一种比较特殊的物件类型，首先在选择物件方面就必须要有精准的眼光以及适合民宿的经营的手法，才有可能获利。

除了地点之外，投资人可参考的层面

如果以物件的类型来看，大众的认知及印象一般以一户建作为出租用民宿比较多。JR山手线沿线，一户建的房主就可以考虑将持有的物件作为民宿出租，不失为一种投资方式。如果是考虑借钱来实现投资的话，建议可考虑购入价格便宜的一户建作为民宿出租，也是一种投资模式。

以土地的用途来看，可分为几种。一种是位于商业区或邻近地区的商业用地。其次是第一种住宅用地。这类型的土地，根据土地上所建造的物件，只要符合相关法规和条件，可作为旅馆用地使用。

住宅专用地虽然根据地方政府的规定，有些可作为商用地使用，但多半法规严厉，实际执行十分困难。

取得民宿的营业执照实际上比起旅馆业的营业执照容易。不过这并不代表，你只要在日本有房子就能做民宿。日本对于民宿有严格的法规限制，普通的住宅专用地要用来经营民宿的话，业者必须遵守众多复杂的规定和条例，并且可营业的天数也有限制。 实际上并不如想像中容易，获利也不如想像中高。 因此如果想经营民宿，建议在土地的取得就应该优先考察正规商业用地。

而说到访日的外国游客，以政府公布的数据来看，亚洲邻国的游客占据前几名。不少中国投资人也投资日本的民宿，并且依靠中国的手机应用程序来集客。

近来以滑雪胜地闻名的长野县白马村以及避暑胜地上高地的外国游客数都有不小的增长。上高地国家公园外国游客不少，作为前往当地的交通要道的JR筱之井线的松本站附近，就是民宿事业可以考虑的地点。